地产开发商假贷款现象及其对项目融资和企业贷款的影响分析

在房地产开发领域，“假贷款”现象逐渐浮出水面，不仅引发了监管部门的高度关注，也对整个行业的发展产生了深远影响。从项目融资与企业贷款的视角，深入分析地产开发商“假贷款”行为的本质、成因及其潜在后果，并结合实际案例提出防控建议。

“假贷款”的定义与表现形式

“假贷款”，是指房地产开发企业在预售商品房过程中，通过虚构购房人信息、伪造交易背景等方式，向银行等金融机构套取按揭贷款的行为。这种行为本质上属于信用造假，其主要表现在以下几个方面：

1. 虚构购房人信息：房地产开发企业通常会以“内部员工”或“关联方”的名义申请贷款，故意隐瞒真实身份信息。

2. 伪造交易合同：通过虚构的买卖合同，掩盖真实的资金流向。

地产开发商“假贷款”现象及其对项目融资和企业贷款的影响分析 图1

3. 虚增房价：通过抬高商品房售价的，套取更高额度的按揭贷款。

4. 虚假抵押登记：在预售商品房尚未正式交付前，完成抵押预告登记并获得放贷。

这种“假贷款”行为对房地产企业的项目融资和银行等金融机构的资金安全构成了严重威胁。特别是在当前房地产市场调控趋严、金融监管不断加强的背景下，“假贷款”现象不仅增加了行业风险，也影响了金融机构的资产质量。

“假贷款”的成因分析

1. 企业资金链压力：在房地产行业整体面临下行压力的情况下，部分中小开发企业通过“假贷款”手段试图缓解资金周转困难。这类企业往往现金流紧张，在项目融资过程中面临较高的违约风险。

2. 监管漏洞：预售商品房按揭贷款业务的复杂性和跨周期性特征，使得金融机构与房地产企业在信息沟通、风险控制方面存在一定的盲区。特别是在抵押预告登记未及时转为正式抵押的情况下，银行难以有效监控资金的实际使用方向。

3. 利益驱动：部分房地产开发企业为了追求短期利益最大化，选择铤而走险。通过“假贷款”套取的资金通常被用于支付地价款、建设施工费或其他经营性支出，这些行为虽然帮助企业短期内维持了项目运转，但加剧了长期的财务风险。

“假贷款”的法律与经济影响

1. 法律层面：根据《中华人民共和国合同法》和《担保法》，这种“假贷款”行为构成了对银行等金融机构的欺诈，可能涉及合同诈骗罪。一旦被认定为犯罪，相关企业和个人将面临刑事处罚。

2. 金融安全风险：大量“假贷款”资金进入房地产市场，可能导致信贷资金脱实向虚，加剧金融体系的系统性风险。特别是在经济下行压力下，这类违规行为可能引发连锁反应，影响整个金融市场的稳定。

3. 项目融资成本上升：随着“假贷款”现象的暴露，银行等金融机构为降低风险，普遍提高了按揭贷款门槛，并收紧了放贷政策。这无疑增加了房地产企业的项目融资难度和成本。

典型案例分析

2020年湖北省建始县人民法院审理的一起金融借款合同纠纷案件（蔡某诉某房地产开发商），就充分暴露了“假贷款”行为的法律风险。

案例概述：

案情：购房者蔡某以个人名义申请按揭贷款，某房地产开发企业预售商品房。在支付部分首付款后，蔡某因资金链断裂无力偿还后续贷款。

法院判决：经查证发现，购房合同实际为虚假交易，该套房产并不存在真实的买卖关系。最终法院认定这是一起典型的“假按揭”行为，并判决相关企业和个人承担相应的法律责任。

从这一案例“假贷款”不仅损害了金融机构的利益，也严重侵害了购房者和消费者的合法权益。更这种违规行为往往与房地产开发企业的内部管理失控密切相关。

防范与应对措施

针对“假贷款”现象的防控工作，需要采取多维度、多层次的综合治理措施：

1. 加强金融监管：金融机构要建立健全预售商品房按揭贷款的风险评估体系，严格落实贷前审查和贷后管理要求。特别是在抵押预告登记阶段，应建立更加严格的身份核实机制。

地产开发商“假贷款”现象及其对项目融资和企业贷款的影响分析 图2

2. 完善法律法规：建议相关监管部门出台更完善的制度规范，明确房地产开发企业和银行等金融机构的权利义务关系。加大对“假贷款”行为的打击力度，提高违法成本。

3. 强化企业内控：房地产开发企业要建立健全内部风险控制体系，从源头上杜绝“假贷款”的发生。特别是在项目融资过程中，必须严格区分真实购房需求和虚构交易行为。

4. 加强行业自律：行业协会应组织会员企业开展合规培训，提高从业者的职业道德水平，坚决抵制各种形式的金融违规行为。

房地产开发企业的“假贷款”现象是一个复杂的系统性问题，其存在不仅威胁到金融安全和市场秩序，也对企业自身的可持续发展构成了严重挑战。在国家持续加强房地产金融监管的背景下，企业必须摒弃短期利益至上的错误观念，回归稳健经营的发展路径。

随着监管政策的不断完善和行业自律机制的建设，“假贷款”现象有望得到有效遏制。银行等金融机构也要通过技术创新、服务创新来提升风险防控能力，共同维护房地产市场健康稳定的运行环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）