海南省旧房改造政策及项目融资路径分析

随着我国经济发展进入高质量发展阶段，城市更新和老旧小区改造成为国家重要战略之一。作为国内重要的滨海经济特区，海南省在“十四五”规划中明确提出要加快棚户区改造、老旧小区改造等民生工程的建设进度。从项目融资的角度出发，深入分析海南省旧房改造政策的核心内容及其对房企和金融机构的影响。

海南旧房改造政策概述

海南省政府高度重视城市更新工作，在《海南省住房和城乡建设厅关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知》中明确提出了到2025年基本完成全省老旧小区改造的目标。具体而言，改造范围包括但不限于建筑安全隐患排查、基础设施完善、公共服务设施提升等方面。

在资金来源方面，海南省采取了“中央支持、地方配套、社会参与”的多元化融资模式。中央财政专项资金主要支持基础性较强的市政公用设施改造；地方政府债券则重点用于片区综合开发项目；鼓励社会资本通过PPP（Public-Private Partnership，政府和社会资本合作）模式参与市场化程度较高的商业配套设施建设。

在政策激励方面，海南省对参与旧房改造的企业提供了一系列优惠措施：

海南省旧房改造政策及项目融资路径分析 图1

1. 土地增值税返还：对于符合城市更新规划的合作项目，允许地方政府根据实际情况给予土地增值税减免；

2. 税费优惠政策：企业享受契税、印花税等减免待遇；

3. 金融支持政策：鼓励商业银行针对旧改项目设立专项信贷产品。

项目融资模式

在海南旧房改造过程中，主要的融资模式可以分为以下几种：

1. 政府和社会资本合作（PPP）模式

PPP模式是海南省目前推广力度最大的一种融资方式。通过公开招标的方式选择社会资本方，由其负责项目的投资建设和后期运营。政府则通过可行性缺口补助、使用者付费等方式给予支持。

在海口市某棚户区改造项目中，中标的社会资本方A公司负责总投资额25亿元的资金筹措和建设工作，政府承诺在项目建成后分十年逐年拨付可行性缺口补助资金。

2. BOOT/BOT模式

BOOT（Build-Own-Operate-Transfer）即建造-拥有-运营-转让模式，在商业配套部分的应用较为广泛。BOT则是不涉及所有权转移的建造-运营-移交模式。

三亚市某文体中心改造项目采用了BOT模式，由B公司负责建设并运营20年，到期后无偿移交给政府。

3. 银企合作模式

海南省多家商业银行与重点房企建立了战略合作关系，共同推进旧改项目融资。C银行与D地产集团签订了总额50亿元的贷款协议，专门用于文昌市某片区的整体改造。

海南旧房改造市场的机遇与挑战

（一）市场机遇

1. 政策支持力度大：海南省政府成立专门的工作领导小组，并设立20亿元的城市更新引导基金。

2. 市场需求旺盛：随着自贸港建设稳步推进，外流至岛内外来购房需求持续增加。

3. 开发前景广阔：旧改项目往往涉及商业综合体、长租公寓等高收益业态。

（二）主要风险

1. 项目可行性风险：

受限于城市规划合规性要求，部分区域改造方案实施难度较大；

在建安质量隐患排查过程中发现问题可能导致额外投入。

2. 资金链断裂风险：

项目投资回收期较长（一般在810年），容易出现中途断供情况；

社会资本方的资金实力和融资能力不足会影响项目进度。

3. 后续运营风险：

改造后的老旧小区需要建立可持续的物业管理机制；

商业配套设施能否实现预期收益存在不确定性。

海南省旧房改造政策及项目融资路径分析 图2

优化建议

针对上述问题，本文提出以下几点改进建议：

1. 完善政策体系

进一步细化土地增值税返还等优惠政策的具体操作细则；

建立项目信息共享平台，促进政银企三方高效对接。

2. 创新融资工具

探索设立房地产信托投资基金（REITs），盘活存量资产；

鼓励保险资金通过债权计划等方式参与项目投资。

3. 加强监管力度

完善项目全过程监管机制，严防资金挪用；

建立退出预警机制，防范系统性金融风险。

4. 强化政银企协同

定期召开工作推进会，协调解决项目推进中的困难；

鼓励银行机构开发专属信贷产品，降低企业融资成本。

海南旧房改造不仅是提升城市品质的重要举措，更是推动经济转型升级的关键抓手。在“十四五”规划的大背景下，海南省应抓住政策机遇，创新融资模式，资金瓶颈，将城市更新工作落到实处。相关各方需加强协同合作，共同防范项目风险，确保改造项目的可持续发展。

（本文为个人观点，仅供参考）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）