项目融资中 的风险与合规分析

一种新型的资金获取在房地产市场逐渐显现：通过亲属之间的名义贷款来房产。这种模式通常被称为"用哥哥妹妹名义贷款买房"（以下简称"亲属名义贷"），其本质是借由家庭成员之间的信任关系，实现资金的灵活调配与运用。从项目融资的专业视角出发，系统分析该模式的操作机制、潜在风险以及合规要求。

项目融资中"亲属名义贷"的基本定义与运作

"亲属名义贷"是指借款人在购房过程中，利用与其具备近亲属关系的一方（如兄弟姐妹）的信用资质和资金实力，以该亲属名义申请贷款房产。待房产取得相应权属后，再通过协议将实际权益转移至原借款人名下。

项目融资中 的风险与合规分析 图1

这种融资模式在操作上通常表现为以下几个步骤：阶段是由具备较强资质的家庭成员作为名义申请人，向银行等金融机构提出购房贷款申请；第二阶段是以该亲属的名义完成房产登记；第三阶段则是通过私下协议约定实际权利归属关系。在此过程中，双方往往还会签订的"还款承诺书"或"权益转让协议"。

从项目融资的角度看，这种模式是围绕着家庭内部成员的信用资源进行的一种"项目融资"行为。其本质特征包括资金需求方与名义贷款人之间的特殊委托代理关系、以房产为抵押物的高杠杆特性等专业要素。

亲属名义贷在项目融资中的结构特点

1. 参与主体分析

项目发起人（实际购房人）：通常是金融知识较为欠缺的个体，希望通过此种获取低成本资金。

名义贷款人：多为具备较强信用资质的家庭成员，包括但不限于兄弟姐妹、父母子女等近亲属关系。

资金提供方：具体表现为银行或其他金融机构。

2. 项目融资结构

通过设立"双层主体"（名义借款人与实际权益所有人），构建了较为复杂的法律关系网络。

以房产作为抵押物，形成了明显的杠杆效应。据统计数据显示，此种往往将首付比例控制在30%以下，从而达到放大资金倍数的目的。

3. 风险分担机制

主要依赖于家庭内部成员之间的互相监督和制约关系。名义贷款人需要承担连带保证责任。

项目权益的实际归属决定了双方的风险偏好不同。

亲属名义贷的风险评估

1. 法律合规风险

违反了《商业银行法》等相关法律规定，尤其是在资金用途和项目真实性方面存在合规漏洞。

涉及到的借款合同效力问题：部分条款可能因违反公序良俗原则而被认定无效。

2. 道德风险

项目融资中 的风险与合规分析 图2

显现出典型的"逆向选择"与"道德风险"特征。名义借款人由于并未实际享有房产权益，容易出现恶意逃废债务的行为。

3. 项目执行难度高

往往需要依赖于家庭内部的非正式协议进行约束，在纠纷解决机制方面存在明显短板。

规范管理与

1. 加强金融机构的风险防控

在贷款审批环节加强对借款人资质和资金用途真实性的审查力度。

建立更为完善的贷后跟踪体系，防止名义借款人利用信息不对称进行恶意操作。

2. 完善法律规制体系

需要通过立法明确此类融资行为的合法性边界。

探索建立专门针对亲属间信贷关系的监管框架。

3. 强化市场教育与行业自律

加大对金融消费者的宣传教育力度，提高其风险防范意识。

行业协会应制定相应的自律规范，引导从业者合规经营。

从项目融资的专业视角来看，"用哥哥妹妹名义贷款买房"这种方式既体现了民间借贷的灵活性特点，又暴露出明显的法律风险与道德隐患。在强监管背景下，相关参与方必须严格遵守法律法规，审慎评估各类潜在风险，并采取有效措施加以防范和化解。随着金融监管体系的完善和市场环境的优化，此种融资模式将逐步向规范化、阳光化方向发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）