银行房贷审批速度放缓|房地产项目融资的关键挑战

在当前国内外经济形势复杂多变的背景下，房地产市场调整的大幕已经正式拉开。作为房地产开发项目的核心资金来源之一，银行房贷的审批效率问题正日益显现其重要性。特别是近期以来，Bank X等主流商业银行陆续对房贷审批政策进行调整，导致房贷下款速度明显放缓，这让房企和购房者的资金周转面临着前所未有的挑战。

银行房贷下款速度减慢的多重因素

首套房贷利率优惠「附加条件」增多：近期各大银行陆续取消了首套房贷的优惠政策，房贷利率上调幅度平均达到30-50个基点。原先首套房贷款可享9折优惠的情况如今已经罕见，不少银行甚至要求首付比例提高至4成以上。

信贷额度年末供需失衡：按照往年的经验，每逢岁末年尾，银行的信贷额度都会出现一定的紧张。银行为何要在这个时候「惜贷」？主要原因在於两点：一方面是各行业年底资金需求激增，有限的信贷规模allocation不得不倾向於收益率更高的项目；是银行需要为来年的信贷扩容留出空间。

银行房贷审批速度放缓|房地产项目融资的关键挑战 图1

房贷产品结构性调整：从记者最新了解的情况来看，即便是首套房的商业贷款利率也要上浮5%。更爲严峻的是，一些银行已经开始针对不同的借款人实行差别化信贷政策。在认房不认贷的城市中，无房但有贷款记录的人群房贷利率上调幅度更大；而在实行认贷不认房的城市，在房贷已结清的家庭房贷利率优惠力度又相对较小。

房企资金周转面临的新挑战

传统按揭销售模式受到冲击：以往依靠银行房贷快速回笼资金的模式已经不再适用。某TOP50房企负责人李四表示，目前其项目的平均贷款审批时长已经由原来的30天延至60天以上，这导致公司的临时流动资金占用明显增加。

项目融资成本上升：房贷利率上调直接增加了购房者的贷款成本，在一定程度上影响了销售速度。房企为加快资金周转而推出的各种优惠政策（如首付分期、返首付等）又进一步挤压了利润空间。初步估算显示，这项政策 adjustment 至少会增加1-2个百分点的融资成本。

债务偿还高峰期即将到来：央行最新数据显示，国内房贷总额已经突破30万亿元大关，而2024年恰是这一批贷款陆续到期的高峰年份。房企若不能及时获得银行信贷支持，届时势必面临巨大的偿债压力。

应对策略与实务建议

优化项目融资结构：建议房企业在进行项目融资时充分考虑多种资金来源的搭配，在传统银行贷款以外，可酌情引入信托融资、Pre-ABS等创新金融工具，以分散信贷政策调整带来的风险。某Bloomberg上榜房企就尝试通过发行绿色债券为其房地产项目融资。

提升销售转化效率：针对房贷审批时限拉长的问题，房企应该在销售策略上作出相应调整。可考虑优先销售那些首付比例高、贷款需求相对简单的客户群体；或者提供更灵活的付款方式（如分期首付），以降低购房者资金压力。

建立应急备用方案：为应对信贷政策调整可能带来的各种突发状况，房企业应该未雨绸缪地制定应急预案。可考虑设立专门的应急基金，或与金融租赁公司合作，为项目融资提供多层次保障。

密切跟踪宏观经济走势：房企需要建立敏於市场变化的反应机制，在信贷政策调整初期就能迅速反应。还要注意收集同业信息，及时掌握银行信贷政策的最新动态。

典型案例分析

以某上市房地产公司为例，2023年下半年由於房贷审批速度放缓，其销售回款率一度下降了15%。该公司在进行内部会诊後迅速采取了一系列措施：一方面调整销售策略，将首付分期政策的适用对象从首套房扩展到所有房源；主动接洽信托公司，为部分项目设立了信托计划。经过这一系列努力，该公司的销售情况开始出现回暖。

银行房贷审批速度放缓|房地产项目融资的关键挑战 图2

银行房贷审批速度的变化无疑给房地产市场带来了新的变量。面对这一挑战，房企既不能掉以轻心，也用不着失去信心。只要能够及时调整融资策略，在销售政策上作出灵活调整，应该能够最大程度降低信贷政策调整对项目开发和销售造成的影响。

随着宏观调控政策的进一步落地实施，房地产市场将迎来更加激烈的挑战与机遇。房企唯有保持敏锐的市场嗅觉和果断的行动力，在资金筹措、风险防控等方面做足准备，才能在这一轮行业调整中uhnify立於不败之地。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）