高院解释|经营贷转房贷的规定及其对项目融资的影响

在当前中国经济发展环境下，金融市场的活跃度持续提升。特别是一些民营企业或个体经营者为了追求更高的投资回报率，常常采取多种融资手段以满足资金需求。“经营贷”作为一种较为常见的融资方式，由于其灵活性和便捷性而受到广泛欢迎。近年来频发的“经营贷转房贷”现象引发了司法部门的高度关注，并于2020年8月对《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》进行了全面修订。此次修订明确将套取金融机构贷款转贷的行为列为无效民间借贷行为，并将其纳入高利转贷罪的打击范围。

会从项目融资领域的专业视角出发，充分阐述“高院解释经营贷转房贷的规定”，分析其具体含义、相关法律认定标准以及对现实经济活动的影响。

“高院解释”关于经营贷转房贷的具体规定

根据2020年8月修订的《民间借贷司法解释》，“经营贷转房贷”，即指借款人为满足自身或其他主体的资金需求，通过以企业经营为目的申请获得银行贷款后，再将该笔资金用于支付购房首付款或者其他形式的房地产投资行为。这种行为的本质是以低利率获取经营贷款，再以高利率转为房贷使用。

高院解释|经营贷转房贷的规定及其对项目融资的影响 图1

在修订司法解释时明确指出，套取金融机构贷款转贷的行为应被认定为无效民事法律行为，并且不再要求出借人必须具备“营利为目的”或“职业放贷人”的身份。这意味着即使借款人单纯基于个人需求进行转贷行为，一旦被认定存在套取银行资金用于其他用途，其借贷行为也将被视为无效。

“高院解释”在以下几方面做出了明确规定：

1. 只要出借人通过虚假陈述、虚构交易等方式向金融机构申请贷款，并将所获资金转贷给他人，则不论是否收取利息，该民间借贷合同均应被认定为无效；

2. 如果借款人使用“经营贷”资金支付购房首付款或归还房贷，在其无法继续偿还银行贷款时，相关主体（如房地产开发商、担保公司等）可能面临法律责任风险；

3. 银行或其他金融机构如果明知或应知借款人的贷款用途违规，仍然为其提供融资支持，则可能需要承担相应的连带责任。

“高院解释”对经营贷转房贷行为的法律认定

在司法实践中，“经营贷转房贷”行为通常涉及多个主体和环节。为了准确认定相关方的责任，特别强调以下几点：

1. 借款人的主体责任：借款人作为融资行为的直接实施者，应对自己资金用途的真实性负全部责任。如果其未如实说明贷款用途，则构成合同欺诈，导致民间借贷合同无效。

高院解释|经营贷转房贷的规定及其对项目融资的影响 图2

2. 出借人的审查义务：虽然“高院解释”不再要求出借人必须具备职业放贷人身份，但并未豁免其必要的尽职调查义务。出借人在提供借款时仍需对借款人的资信状况、资金用途等进行合理审查，并在发现异常时及时采取措施。

3. 金融机构的注意义务：银行或其他放贷机构在发放贷款前必须严格审核借款人的真实用途，防止信贷资金流向房地产市场或其他非生产性领域。如果金融机构未尽到基本的审查责任，则可能需要承担相应的法律责任。

4. 担保人的连带责任：在经营贷转房贷过程中提供担保的第三人也将面临法律风险。根据修订后的司法解释，一旦主合同被认定无效，担保人仍需在其担保范围内承担民事责任。

经营贷转房贷行为的现实影响

“经营贷转房贷”现象为何愈演愈烈呢？这与当前房地产市场和金融市场之间的关联性密不可分。一些借款人利用银行贷款政策的漏洞，以企业经营为名获取低成本资金，再通过高杠杆投资房产谋取利益差。

这种行为虽然短期内可能带来经济收益，但长期来看却蕴含着巨大的系统性风险：

1. 引发资金链断裂风险：如果房地产市场出现波动，大量依赖首付贷的购房者将面临难以偿还房贷的压力，进而导致连锁反应式的金融风险。

2. 增加银行坏账压力：一旦经营贷转房贷行为被普遍化，部分借款人可能因投资失利而无法按时偿还贷款本息，从而给银行业金融机构造成较大的资产质量压力。

3. 加剧房地产市场泡沫：大量低成本资金流入房地产领域，将推高房价水平，影响房地产市场的健康发展。

“高院解释”对项目融资的影响

从项目融资的角度来看，“高院解释”关于经营贷转房贷的规定也具有深远意义：

1. 有效规范了金融市场秩序。通过明确界定无效民间借贷行为，防止资金在金融市场中进行违规腾挪，从而维护了正常的金融运行秩序。

2. 鼓励合规的融资方式。司法解释传递出清晰信号：鼓励企业和个人采用透明、合法的方式获取和使用信贷资金，而不是通过虚假陈述来骗取贷款。

3. 保护了金融债权安全。通过对金融机构审查义务和担保人责任的规定，增强了各方主体的风险防范意识，从而减少了因违规融资带来的潜在法律纠纷。

如何应对“高院解释”带来的变化

面对新的司法解释，相关企业和个人应积极调整策略，以规避可能的法律风险：

1. 金融机构需加强内部管理：银行等放贷机构应进一步完善贷款审核机制，加强对借款人资质和资金用途的真实性的核查力度。要加强对员工的职业道德教育，防止内部人员参与违规融资行为。

2. 企业经营者应注意融资方式的选择：在选择融资渠道时，应当优先考虑那些透明度高、风险可控的正规金融机构，避免因贪图短期利益而导致法律纠纷。

3. 借款人需审慎对待借贷承诺：个人在决定进行经营贷或其他类型的借款前，应充分评估自身还款能力，并确保资金用途合法合规。如果的确存在资金需求，建议通过正规金融服务平台寻求帮助。

4. 担保人需谨慎提供担保：在为他人借款提供担保时，务必详细了解借款人的资信状况和资金用途，避免因盲目担保而承担不必要的法律风险。

此次关于民间借贷案件司法解释的修订，是对当前金融市场秩序的一次重要梳理和规范。特别是将“经营贷转房贷”纳入无效民事行为，并对其法律责任作出明确规定，既是为了解决现实经济活动中存在的突出问题，也是为了引导市场参与者回归正常的金融秩序。

对于项目融资领域的从业者来说，“高院解释”传递出的不仅是法律层面的变化，更是一种导向——鼓励合规、透明的融资方式，防范金融市场中的道德风险和系统性风险。只有各方主体都能够严格遵守新的司法解释要求，才能共同营造一个健康、稳定的发展环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）