华润创新城|项目融资与商业地产投资新典范

本文系统阐述了“华润创新城”这一大型综合开发项目在项目融资领域的实践探索与创新发展，重点关注其作为城市更新和产业升级的重要载体，在商业地产投资、REITs发行以及绿色金融等方面的实践经验，为相关从业者提供参考。

华润创新城的定义与发展背景

“华润创新城”是某国内领先企业集团（以下简称“A集团”）倾力打造的综合性城市开发项目。该项目以建设现代化、智能化的城市新区为目标，涵盖商业、办公、住宅等多种功能业态，旨在通过优化土地资源配置和提升城市综合竞争力，为区域经济发展注入新动能。

从发展背景来看，“华润创新城”诞生于我国经济结构转型升级的关键时期，顺应了新型城镇化建设和“双循环”新发展格局的时代要求。项目的实施不仅有助于推动区域产业升级，还将为城市发展提供新的极。作为A集团在商业地产领域的标杆性项目，华润创新城通过创新的融资模式、科学的投资决策以及高效的运营管理，在项目融资领域积累了一系列值得借鉴的成功经验。

华润创新城|项目融资与商业地产投资新典范 图1

华润创新城的融资模式分析

（一）整体融资架构

“华润创新城”项目采用了“股权 债权”的复合型融资架构。在股权融资层面，A集团作为控股股东，引入了多家国内外知名的投资机构作为战略投资者，形成了多元化的股东结构。这些投资者既包括境内的大型国有资本平台，也涵盖境外的主权财富基金和国际私募股权投资机构。

在债权方面，项目通过银团贷款 E票据的方式筹集资金。银团贷款由A集团下属金融机构牵头组织，联合了十多家国内外商业银行参与，总授信额度超过150亿元人民币，期限最长可达20年。E票据则主要面向资本市场公开发行，募集资金约30亿元。

（二）REITs创新实践

作为项目融资的重要组成部分，“华润创新城”还推出了标准化的商业地产投资产品——华夏华润商业REIT（以下简称“本基金”）。该基金于2024年正式上市，首募规模达到69.02亿元人民币，成为目前市场上规模最大的消费类基础设施REITs之一。

本基金的主要投资标的为青岛万象城等核心商业资产。通过将优质商业地产打包上市，A集团实现了资产证券化的目标，不仅优化了资产负债表，还为投资者提供了高分红、低波动的投资渠道。基金采用“封闭式”运作模式，并通过严格的内部管理机制确保收益稳定性。

华润创新城|项目融资与商业地产投资新典范 图2

（三）资本运作亮点

1. 多层级资金协同：项目充分利用了境内外两个市场、两种资源，形成了多层次的资金筹集体系；

2. 风险分担机制：引入保险资金和机构投资者参与，有效分散了项目的财务风险；

3. 创新金融工具：通过设立平行基金和平等ivant（SPV）公司，实现了跨境融资的突破。

华润创新城在绿色金融领域的探索

“绿色金融”已成为项目融资的重要方向。“华润创新城”在建设和运营过程中积极践行这一理念，主要体现在以下几个方面：

1. 绿色债券发行：通过发行碳中和债等方式筹集环保专项资金，用于项目的节能减排改造；

2. ESG评级优化：聘请国际权威评级机构对项目进行ESG评估，并据此调整投融资策略；

3. 可持续发展规划：在园区建设和运营中引入智能化管理系统，提升能源使用效率并减少碳排放。

通过这些举措，“华润创新城”不仅提升了项目的社会价值，还在资本市场获得了更高的认可度。

未来发展展望

目前，“华润创新城”项目已进入全面建设阶段，预计在未来5年内实现大部分子项目建设目标。下一步的重点工作包括：

1. 智慧园区建设：通过数字化转型提升运营管理效率；

2. 产业布局优化：引入更多高附加值产业，完善区域产业结构；

3. 绿色金融深化：探索碳金融等创新领域，推动可持续发展。

从长期来看，“华润创新城”有望成为我国城市开发和项目融资领域的典范案例，为后续同类项目提供可复制的经验。其在商业地产投资领域的成功实践也将为投资者创造更大的价值。

“华润创新城”的发展历程充分展现了现代城市建设与金融创新的深度融合。作为国内领先的综合性开发项目，“华润创新城”不仅开创了新的融资模式，更为行业探索可持续发展道路提供了重要参考。随着项目的进一步落地实施，其示范效应和经济效益将进一步显现，在我国经济高质量发展中发挥更加重要的作用。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）