银行抵押贷款只能7折|项目融资中的抵押贷款限制与解决方案

在项目融资领域中，抵押贷款是一种常见的融资方式。通过将自有资产（如房地产）作为担保，借款人在获得资金的也承担了相应的还款责任。在实际操作过程中，借款人常常会发现一个令人困惑的现象：银行通常只按照抵押物评估价值的70%来确定贷款额度。这种“只能7折”的现象不仅影响了融资效率，也在一定程度上增加了企业的融资成本和难度。

在本文中，我们将深入探讨“银行抵押贷款只能7折”这一现象背后的原因，并结合项目融资的实际需求，分析其对企业和项目的影响以及可能的解决方案。

“银行抵押贷款只能7折”？

“银行抵押贷款只能7折”，是指借款人在向银行申请抵押贷款时，即便已经拥有所需的抵押物（如房产），但贷款额度通常只能达到抵押物评估价值的70%。若一套房产的评估值为10万元，则借款人最多只能获得70万元的贷款。

这种现象并非特殊限制，而是来源于《抵押贷款管理办法》的相关规定。根据该办法第五条明确指出：“贷款额度是房屋估值的7成。”这一规定适用于所有类型的抵押贷款业务，包括个人住房贷款、商业房产贷款以及企业项目融资中的抵押贷款。

银行抵押贷款只能7折|项目融资中的抵押贷款限制与解决方案 图1

需要注意的是，在实际操作中，银行还会结合借款人的信用状况、还款能力等因素进行综合评估，因此最终获得的实际贷款额度可能低于或等于70%的估值上限。

“只能7折”的原因及影响

（1）风险控制的核心要求

从风险管理的角度来看，“只能7折”是银行为了降低信贷风险而采取的重要措施。在经济波动或其他不可预见的情况下，借款人可能出现还款困难。通过限制贷款额度，银行确保了即使在抵押物价值出现贬损时，仍然能够回收足够的资金以覆盖贷款本金。

（2）对项目融资的影响

在项目融资中，“只能7折”的规定可能给企业带来以下挑战：

融资效率降低：需要额外筹集的资金缺口增加，可能导致项目进度拖延。

融资成本上升：为了弥补资金不足，企业可能需要寻找其他融资渠道（如民间借贷或信托融资），这些渠道的利率通常较高。

资产流动性受限：部分企业在抵押后发现可动用资金有限，导致其在应对突发情况时缺乏灵活性。

（3）对中小企业的特殊影响

对于中小企业而言，“只能7折”的规定可能进一步加剧融资难的问题。由于中小企业往往缺乏其他类型的担保资源（如应收账款、存货质押等），过度依赖房产抵押的模式使得其可获得的资金支持受到严重限制。

项目融资中的解决方案

（1）合理利用二次抵押机制

在某些情况下，企业可以考虑通过“二次抵押”的方式来提高实际可用资金。根据《抵押贷款管理办法》及相关规定，符合条件的现房（即已经完成所有权登记的房产）可以进行二次抵押。

具体而言：

若企业已经在银行办理了首次抵押，则需要与原贷款银行协商解除抵押关系或增加新的抵押物。

对于未被抵押的房产，可以直接申请二次抵押贷款。

需要注意的是，二次抵押通常会面临更高的审批门槛和利率要求。在决定是否采取这种方式时，企业需要综合评估其成本和收益关系。

（2）引入专业担保公司

对于无法通过银行直接获得足够资金的企业，可以考虑引入专业的融资性担保公司。这种模式下，担保公司为企业提供保证担保，从而帮助企业获得更高的贷款额度。

优势：

可以突破传统的7折限制。

提高融资效率，缩短审批时间。

劣势：

担保费用较高，增加了企业的综合成本。

需要审查企业及项目的风险状况，存在一定的不确定性。

（3）多元化融资渠道

除了银行贷款和担保公司之外，企业还可以探索其他融资方式。

ABS（资产支持证券化）：将符合条件的固定资产转化为可流动的资金。

REITs（房地产投资信托基金）：通过发行基金份额的方式筹集资金。

供应链金融：基于核心企业的信用评级和应收账款，获得相关金融机构的支持。

项目融资中的注意事项

（1）抵押物的选择与管理

在申请银行抵押贷款时，企业应优先选择价值稳定且流动性较强的抵押物（如一线城市的核心房产）。还需要定期对抵押物的价值进行评估，并采取措施防范贬值风险。

（2）优化财务结构

在项目融资中，企业的财务健康状况是决定能否获得足够资金的关键。建议企业在申请贷款前：

提升资产负债率的合理性。

优化现金流管理，增强偿债能力。

建立多元化的担保体系（如组合担保模式）。

（3）充分利用政策支持

国家出台了一系列政策文件，鼓励金融机构加大对中小企业的支持力度。

针对科技型中小企业，提供“信用贷款 抵押贷款”相结合的融资方案。

银行抵押贷款只能7折|项目融资中的抵押贷款限制与解决方案 图2

通过人民银行再贷款、定向降准等工具，引导银行降低融资成本。

企业应回应这一政策导向，积极与政府性融资担保机构合作，或申请相关专项资金支持。

未来发展趋势

随着金融市场的不断深化改革，未来的项目融资模式将更加多元化。尤其是在“双循环”新发展格局下，银行业金融机构正逐步探索更灵活的风险控制手段和产品创新方向。

抵押物价值动态评估：根据市场波动自动调整贷款额度。

灵活担保机制：允许企业以多种资产组合提供担保。

金融科技赋能：借助大数据、人工智能等技术，提高风险定价能力，降低融资门槛。

这些变化将为企业的项目融资提供更多可能性，缓解“只能7折”的限制带来的压力。

在项目融资过程中，“银行抵押贷款只能7折”是一个客观存在的现象，其背后反映了金融行业的风险管理逻辑和政策导向。企业并非只能被动接受这一限制。通过合理利用二次抵押机制、引入专业担保公司或拓展多元化融资渠道，企业可以在一定程度上突破资金瓶颈。

需要注意的是，在选择具体的融资方式时，企业应充分评估自身的财务状况和发展需求，避免盲目追求高额度贷款而忽视潜在风险。借助政策支持和金融创新的力量，企业在未来的项目融资中将拥有更多的主动权和灵活性。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）