不动产融资租赁|外商参与的项目融资模式创新与应用

“不动产融资租赁”？

“不动产融资租赁”是指通过租赁的方式转移不动产使用权，所有权仍归属出租人的一种长期金融工具。在不动产融资租赁业务中，承租人通常为开发商或机构投资者，而出租人则提供不动产资产并收取租金。这种融资方式特别适合于需要大规模资金投入但又不希望承担长期负债的项目方。

随着全球资本流动加剧，外商（即境外投资者）参与国内不动产业务的热情持续高涨。“外商融资租赁”模式逐渐成为中外资合作的重要桥梁。通过这种方式，外商可以间接参与中国不动产市场，而境内企业则能借助其资金和技术优势推动项目落地。重点分析“不动产融资租赁”与外商投资的结合方式、典型案例以及未来发展趋势。

不动产融资租赁|外商参与的项目融资模式创新与应用 图1

不动产融资租赁的基本框架

在项目融资领域，“不动产融资租赁”通常采用售后回租或直接租赁的形式。以售后回租为例，流程大致可分为以下几个步骤：

1. 签署协议：承租人（通常是房地产开发商）与出租人（可能是境内外资机构）签订融资租赁合同。

2. 资产转移：将特定的不动产后登记至出租人名下，但实际使用权仍归承租人。

3. 租金支付：承租人按照约定分期向出租人支付租金，享有不动产的所有收益权（如 leasing income）。

4. 到期处置：合同期满后，根据协议条款处置资产——通常可以选择续租、退租或以残值购回。

这种模式不仅为项目方提供了灵活的融资渠道，还能够帮助其优化资产负债表。在售后回租中，承租人不需要在报表中反映融资租赁负债，这为其后续融资创造了有利条件。

外商参与不动产融资租赁的意义

外商参与中国不动产融资租赁业务，既是机遇也是挑战。从项目融资的角度来看，这种模式具有以下优势：

1. 资本高效配置：通过融资租赁，境外投资者可以避开直接投资的限制（如外汇管制、税率差异等），将资金投入高收益的不动产业务。

2. 风险分散机制：融资租赁允许外商通过少量权益资金撬动大规模债权融资，从而降低整体风险敞口。

3. 税收优化：部分地方政府为吸引外资提供了特殊政策支持，使得外商融资租赁在税务方面具有一定优势。

在某一线城市，一家中外合资的融资租赁公司曾成功运作一商业综合体项目。该项目总投20亿元人民币，其中外商通过融资租赁注入了5亿元资本金，其余资金由境内外银行联合提供融资支持。这种模式不仅加速了项目的开发进度，还帮助外资方规避了直接投资可能面临的政策风险。

典型案例分析：中外合作的项目融资实践

以某长三角城市的一个大型会展中心项目为例，该项目总投资额为30亿元人民币，涉及会展中心、配套酒店及商业设施。由于建设周期较长且资金需求旺盛，项目方选择了“外商融资租赁 银行贷款”的组合模式。

具体操作中：

1. 资本引入：境外投资者通过一家离岸SPV（特殊目的公司）向境内融资租赁公司注入10亿元人民币。

2. 资产租赁：融资租赁公司将会展中心及其配套设施转移至名下，并以年租金8%的回报率出租给项目方。

3. 债务融资：项目方利用会展中心的长期收益权质押，成功获得来自中资银行的低息贷款。

不动产融资租赁|外商参与的项目融资模式创新与应用 图2

这种方式不仅减轻了项目方的资金压力，还为外商提供了稳定的的投资回报渠道。最终该项目实现了按时交付，并带动周边商业价值大幅提升。

未来发展趋势与挑战

随着中国不动产市场的逐步开放，外商融资租赁业务有望迎来更广阔的发展空间。以下是其未来的几个重要趋势：

1. 产品创新：融资租赁公司将推出更多定制化的产品组合，如“融资租赁 ABS”（资产支持证券化）模式。

2. 政策支持：政府可能会出台更多鼓励外资参与的优惠政策，尤其是在重点区域如粤港澳大湾区和长三角地区。

3. 风险管理：由于涉及跨境资本流动，如何防范汇率风险、法律风险将成为行业关注的重点。

外商融资租赁也面临一些潜在挑战：

- 资金流动性风险：全球经济波动可能会影响外商的投资决策。

- 法律保障不足：部分地区的融资租赁法律法规尚不完善，影响投资者信心。

- 合规要求：在“双碳”目标下，部分不动产项目可能需满足更高的环境和社会治理（ESG）标准。

作为连接境外资本与国内不动产业务的桥梁，“不动产融资租赁 外商参与”的模式展现出巨大的发展潜力。它不仅是项目融资的重要手段，更是实现资源优化配置、推动产业升级的有效工具。在政策支持和市场创新的双重驱动下，这一领域有望为中外投资者创造更多共赢机会。

以上内容基于对当前中国房地产市场的观察与分析，具体情况请以最新政策为准。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）