商品房月供|按揭贷款二次融资机会|项目融资风险分析

在当前经济环境下，房地产市场依然是许多投资者和购房者关注的焦点。对于已经购买商品房并正在偿还按揭贷款的家庭或个人来说，一个问题常常浮现在脑海中：“商品房月供是否可以作为再次融资的机会？” 从项目融资的角度出发，详细分析这一问题，并探讨其在实际操作中的可行性和风险点。

商品房月供？

商品房月供是指购房者每月向银行或其他金融机构偿还的按揭贷款本金和利息。这笔资金来源于购房者自有资金和银行提供的按揭贷款。一般来说，在购房者完成全部月供之前，房产的所有权仍属于银行或金融机构，只有在还清所有贷款后，购房者才能获得完整的产权。

随着房地产市场的不断发展，一些投资者开始将“商品房月供”作为一种潜在的融资工具。这种做法的核心在于利用尚未完全偿还的按揭贷款余额，通过重新梳理资金流动性和资产结构，实现二次融资的可能性。

商品房月供|按揭贷款二次融资机会|项目融资风险分析 图1

商品房月供能否用于再融资？

从法律和金融的角度来看，商品房月供本身并不直接构成一种独立的融资工具。通过以下几种，购房者或投资者可以将商品房相关资产与现有负债结合，实现资金的重新调配：

1. 按揭贷款余额提取

部分银行或金融机构允许借款人通过提前还款的，提取部分甚至全部的未偿还贷款余额。这种情况下，购房者可以通过重新规划财务安排，将这部分资金用于其他投资或消费。

2. 抵押权的再利用

在某些情况下，商品房的所有权尚未完全转移给购房者（即仍有按揭贷款存在），购房者仍可通过该房产作为抵押物，向其他金融机构申请新的贷款。这种操作需要满足以下条件：

原按揭贷款余额低于房产价值的一定比例；

购房者具备良好的信用记录和还款能力。

3. 资产证券化

在高端金融市场上，商品房及相关债务可以通过资产证券化的形式进行打包融资。通过这种，购房者或投资者可以将未来的月供收入转化为当前的资金需求。

从项目融资角度看的可行性分析

项目融资是一种以项目收益为基础，通过优化资金结构和风险分担来实现目标的融资。以下是从项目融资角度对商品房月供再融资的可行性分析：

1. 资产与负债的匹配性

资产：购房者拥有的房产具有较高的市场流动性，其价值通常高于未偿还贷款余额。这种差异为再次融资提供了可能性。

负债：按揭贷款作为长期债务，具备稳定的还款现金流，这使得金融机构愿意通过多种对这笔资金进行再利用。

2. 风险与收益的平衡

任何融资行为都伴随着风险和收益的权衡。以下是需要考虑的关键点：

信用风险：购房者是否能够按时偿还新贷款？如果月供压力过大，可能导致违约风险上升。

市场风险：房地产市场价格波动可能会影响抵押物价值，进而影响银行对再融资的审批力度。

操作风险：复杂的操作流程和多方协调可能会增加融资成本。

3. 融资渠道的选择

购房者或投资者可以通过以下几种实现商品房月供的二次融资：

1. 银行贷款

部分银行提供“循环贷”服务，允许借款人在一定额度内多次提取资金，并通过房产抵押保障还款来源。这种具有门槛低、操作简便的特点。

2. 信托计划

通过信托公司设立的房地产信托计划，投资者可以将按揭贷款转化为信托收益，从而实现资金的灵活运用。

3. 资产支持证券化（ABS）

高端投资者可以通过将月供现金流打包成ABS产品，在资本市场上进行融资。这种虽然复杂，但通常具有较高的收益潜力。

案例分析：如何操作商品房月供再融资？

假设张先生了一套价值50万元的商品房，首付20万元，按揭贷款30万元，期限20年。目前，张先生已经偿还了5年的月供，剩余贷款余额为280万元。

步：评估房产净值

房产当前市场价值：50万元

已还贷款本息：约10万元（根据利率和还贷情况计算）

办理按揭时产生的各项费用：约10万元

净值得出： 房产净值约为390万元。

第二步：选择融资

张先生可以通过以下两种实现资金再利用：

商品房月供|按揭贷款二次融资机会|项目融资风险分析 图2

1. 提取未偿还贷款余额

张先生可以选择提前还款的，提取部分或全部的未偿还贷款。假设他需要资金进行创业投资，可以申请提前还款并提取280万元中的部分资金。

2. 抵押权再融资

如果张先生希望保留按揭贷款，可以通过该房产作为抵押物，向另一家银行申请新的贷款。他可以申请一笔为期5年的抵押贷款，额度为390万元的70%，即约273万元。

第三步：计算成本与风险

融资成本：新贷款的利率通常略高于原按揭利率，增加了整体还款压力。

市场波动：如果房地产市场价格下跌，可能导致抵押物价值不足以覆盖贷款余额，从而引发风险。

与建议

从项目融资的角度来看，商品房月供确实可以通过多种实现二次融资。这种操作存在一定的复杂性和风险性，需要购房者具备良好的财务规划能力和对市场趋势的敏感度。

对于有意尝试此类融资的投资者，建议采取以下措施：

1. 全面评估自身财务状况

确保在提取或申请额外贷款后仍能维持正常的还款能力。

2. 选择合适的金融机构

了解不同银行或信托机构提供的融资产品和风险控制措施，选择最适合自身需求的产品。

3. 关注市场变化

密切关注房地产市场价格波动和利率政策变化，以规避潜在的市场风险。

4. 寻求专业

在进行复杂的金融操作前，建议专业的财务顾问或律师，确保合法合规。

商品房月供作为一项潜在的融资工具，其价值取决于个人的财务规划能力和对风险的控制能力。在合理利用的前提下，这种融资可以为投资者带来更多的资金灵活性和投资机会。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）