按揭房抵押贷款|解读融资额度及办理流程

按揭房抵押贷款？

在现代金融体系中，按揭贷款和抵押贷款是两种常见的融资。对于许多购房者而言，按揭贷款是最常用的购房资金获取，而 mortgage（抵押贷款）则是在已有房产的前提下，通过将房产作为抵押物向银行或其他金融机构申请的贷款。但在实际操作中，很多人会混淆“按揭”与“抵押贷款”的概念，并且关心一个问题：在已办理按揭的房子能否用于抵押贷款？如果可以，能贷多少额度？

在中国经济持续和房地产市场活跃的背景下，住房按揭贷款和抵押贷款的结合使用，逐渐成为一种重要的融资。尤其是在这样的经济发达城市，随着房价不断上涨，许多已经拥有房产的家庭和个人，希望通过抵押现有房产获得更多资金用于投资、创业或改善生活品质。从项目融资领域的专业视角出发，深入分析按揭房抵押贷款的核心内容，包括贷款额度的确定、影响因素及实际操作流程等。

按揭房抵押贷款的基本概念

1. 按揭贷款与抵押贷款的区别

按揭贷款（Mortgage）是指购房者向银行借款房产，并将所购房产作为抵押物，按照一定的还款计划分期偿还本金和利息的融资。其本质是以未来收入作为主要还款来源的长期贷款。

而抵押贷款则泛指以现有资产（如房产、土地、设备等）作为担保品，向金融机构申请的资金支持。与按揭贷款相比，抵押贷款可以用于多种用途，企业经营、个人消费、投资理财等，并不局限于购房行为。

按揭房抵押贷款|解读融资额度及办理流程 图1

在实际操作中，许多已经办理了按揭贷款的人会关心一个问题：是否可以在未还清按揭的情况下，将作为抵押物再次申请贷款？ 根据中国现行的信贷政策，银行允许对已抵押进行二次抵押，但需要满足一定的条件和程序。

2. 按揭房抵押贷款的定义

按揭房抵押贷款是指在借款人已有按揭贷款的前提下，通过将该再次抵押给金融机构，获取额外资金的融资方式。这种模式的优势在于：

可以充分利用的空间；

无需提前偿还按揭贷款即可获得流动资金；

抵押率较高（通常可达到评估价值的70�%）。

3. 融资额度如何确定？

在项目融资领域，无论是个人还是企业，融资额度的确定都是基于项目的实际情况和风险评估。按揭房抵押贷款的融资额度主要由以下几个因素决定：

评估价值：通常以第三方评估机构出具的报告为准。

贷款成数（LTV）：即LoantoValue比率，表示贷款金额与估值的比例关系。一般情况下，在已有按揭的情况下，二次抵押的贷款成数不超过50%。

借款人的信用状况：包括个人或企业的信用评分、还款能力等。

资金用途：不同的用途可能会影响最终的审批结果和额度。

以为例，假设人拥有一套评估价值为30万元的，已申请了150万元的按揭贷款（LTV=50%）。如果他希望通过该申请二次抵押，则可贷额度通常不超过120万元（即当前估值的60%），但这需要根据具体银行的政策和借款人资质进行调整。

影响按揭房抵押贷款融资额度的因素

1. 评估价值与市场行情

的价值会受到市场波动的影响。如果在经济下行周期，房地产市场价格下跌，则可能会影响最终的可贷额度。在申请贷款前，购房者需要对当地市场进行充分调研，并结合自身需求选择合适的时机。

2. 贷款成数（LTV）的限制

在已有按揭的情况下，二次抵押的贷款成数一般不超过50%至60%，具体比例取决于金融机构的风险偏好。在些银行可能允许最高70%的LTV，但前提是借款人具备良好的还款能力和信用记录。

3. 借款人资质与财务状况

个人借款者：需要提供稳定的收入证明、足够的资产净值以及良好的信用记录。如果借款人有其他未偿还的贷款或债务，也会影响最终额度。

企业借款者：需评估企业的经营状况、现金流稳定性以及未来盈利预期。银行通常会要求企业提供详细的财务报表和业务计划书。

4. 政策环境与经济周期

地方性政策和宏观经济环境也会对按揭房抵押贷款的融资额度产生影响。政府可能在特定时期出台收紧信贷的措施，从而限制可贷金额。

实际办理流程及注意事项

1. 提前准备材料

个人 borrowers：

身份证、结婚证（如已婚）、收入证明（如工资条、银行流水）。

所有权证明和按揭贷款合同。

近期的信用报告（建议在申请前3个月内查询）。

企业 borrowers：

公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证。

近三年的财务报表和审计报告。

公司章程及股权结构说明。

2. 评估与价值确认

需要委托专业的房地产评估公司对进行估值，并出具正式报告。评估结果将作为银行审批的重要依据之一。

按揭房抵押贷款|解读融资额度及办理流程 图2

3. 贷款申请与审批

借款人需向目标银行或金融机构提交完整的贷款申请材料，填写相关表格并签署必要的法律文件（如抵押合同）。银行将根据借款人的资质、信用状况及房产价值进行综合评审，并确定最终的融资额度和利率。

4. 办理抵押登记

如果贷款获批，借款人需要配合银行完成房产的抵押登记手续。这是确保债权益的重要步骤，通常由专业人员。

5. 资金发放与使用监管

银行将根据合同约定的方式（如受托支付）将资金发放给借款人，并对贷款的用途进行跟踪管理。

风险与挑战

1. 市场风险：如果房产价值大幅下降，可能导致抵押物贬值，进而影响借款人的还款能力。

2. 流动性风险：由于按揭房抵押贷款属于长期融资工具，在经济波动期间可能面临再融资困难的问题。

3. 法律风险：未履行合同义务或未能按时还款可能导致抵押物被强制拍卖，造成经济损失。

按揭房抵押贷款作为一种灵活的融资方式，为及周边地区的个人和企业提供了重要的资金支持。在实际操作中，借款人需要充分了解相关政策、市场行情和自身资质，并在专业顾问的指导下做出合理决策。对于金融机构而言，则需要通过严格的风险评估和贷后管理，确保信贷资产的安全性和收益性。

随着经济的持续发展和个人理财意识的提升，按揭房抵押贷款有望成为更多人实现财务目标的重要工具。但在使用过程中，借款人需始终坚持理性借贷原则，避免过度负债带来的潜在风险。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）