2017年不能贷款的房子类型解析及投资建议|项目融资风险分析

在房地产行业中，项目的成功与否往往与资金筹措能力密切相关。特别是在项目融资领域，能否获得银行或其他金融机构的贷款支持，直接决定了项目的可行性及实施进度。近年来随着房地产市场的调控加剧，许多购房者和投资者发现，某些类型的房产无法通过传统的银行贷款获得资金支持。这些“不能贷款的房子”在2017年尤为引人注目，其背后涉及复杂的金融政策、市场环境以及法律制度等多方面因素。

从项目融资的角度出发，系统解析2017年“不能贷款的房子”的六大类型，并结合实际案例进行深入分析。本文还将探讨这些无法获得贷款的房产对投资者和开发商的影响，为读者提供风险防范及投资建议的方向。

2017年不能贷款的房子类型解析及投资建议|项目融资风险分析 图1

“不能贷款的房子”？

在项目融资领域，“不能贷款的房子”是指由于各种原因无法通过银行或其他金融机构获得抵押贷款支持的房产。这类房产通常存在以下几种特征：

1. 非住宅性质：如商住两用房、商铺等。

2. 产权问题：如小产权房、集体土地上的房产。

3. 政策限制：如限贷、限购政策下的特定类型房产。

“不能贷款的房子”的六种类型及分析

1. 商住两用房（Loft公寓）

商住两用房是一种混合用途的房地产形式，既可以作为办公场所，也可用于居住。在2017年，这类房产普遍面临以下限制：

贷款首付比例高：通常要求50%以上的首付比例。

贷款利率高：比普通住宅高出约10 %。

不能享受公积金贷款：无法使用住房公积?进行购房。

2017年不能贷款的房子类型解析及投资建议|项目融资风险分析 图2

2. 小产权房

小产权房是指在集体土地上建设的房产，这类房产由于缺乏完整的土地使用权证和房屋所有权证书，在市场上通常被视为“非法”或“不规范”。因此：

无法获得银行贷款：金融机构一般不会为小产权房提供抵押贷款。

交易风险高：买卖双方可能存在权属纠纷。

3. 商铺及其他商业地产

商铺等商业地产的贷款难度较高，主要原因如下：

贷款期限短：通常不超过10年。

首付要求严格：首付比例一般在50%以上。

利率上浮明显：由于风险较高，银行会相应提高贷款利率。

4. 高层公寓与豪宅

在一些一线城市，特别是核心地段的高层公寓和豪宅，由于其高昂的价格和相对复杂的产权结构，在2017年出现了以下情况：

限贷政策：部分城市要求首付比例达到70%以上。

贷款审批严格：银行对这类高净值客户的资质审核更为苛刻。

5. “尾盘”及滞销楼盘

由于开发商资金链紧张或市场定位失误，一些“尾盘”项目在2017年难以销售：

按揭支持不足：银行通常要求较高的首付比例和额外的抵押担保。

购房者观望情绪浓：由于市场不确定性大，购房者对按揭贷款的支持力度产生怀疑。

6. 集体土地上的农民自建房

在一些农村或郊区，农民自行建设的房产往往缺乏正规的建设用地规划许可证。这类房产不仅难以获得银行贷款，还存在以下风险：

无法过户：房屋所有权无法合法转移。

拆迁风险高：一旦涉及城市化改造，这类房产可能面临强制拆迁。

不能贷款的房子对项目融资的影响

“不能贷款的房子”对房地产项目的实施和开发带来了深远影响。从项目融资的角度来看，这些影响主要体现在以下几个方面：

1. 资金筹措难度加大：由于无法通过按揭贷款获得资金支持，购房者可能需要更多的自有资金或寻找其他融资渠道。

2. 库存积压风险增加：开发商若大量持有不能贷款的房产，将面临销售困难和资金回笼慢的问题。

3. 项目估值下降：金融机构在评估这类项目的时，通常会下调其市场价值预期。

应对策略及投资建议

面对“不能贷款的房子”带来的挑战，投资者和开发商可以从以下几个方面入手：

1. 深入研究政策环境

密切关注国家及地方的房地产调控政策，了解哪些类型的房产可能受到限制。在选择投资区域时，优先考虑政策相对宽松的城市。

2. 调整产品结构

对于开发商而言，可以通过调整产品设计来降低贷款难度。

推出更多符合银行贷款条件的普通住宅。

提供灵活的付款方式（如分期付款）以吸引购房者。

3. 寻找替代融资渠道

在传统银行贷款受限的情况下，可以考虑以下融资方式：

信托融资：通过信托公司获得资金支持。

资产证券化：将未来的现金流打包出售给投资者。

民间借贷：虽然风险较高，但在某些特定情况下可能是一种补充。

4. 提升项目风险管理能力

对于已经持有的不能贷款的房产，可以通过以下方式降低风险：

优化 tenants selection：选择信誉良好的租客，避免因拖欠租金而引发违约风险。

多元化收入来源：通过增加商业配套设施的运营收入，以弥补房地产销售的不足。

2017年“不能贷款的房子”成为了房地产市场中的一个特殊现象。这些房产由于其非住宅性质、产权问题或政策限制，在融资过程中面临着显着挑战。对于投资者和开发商而言，了解这些无法获得贷款的房产类型及其对项目融资的影响至关重要。

在未来的投资决策中，建议更加注重项目的合规性及金融政策的适应性。也要灵活运用多元化的融资工具，以降低因“不能贷款的房子”带来的风险。只有这样，才能在全球房地产市场的复杂环境中保持竞争优势，并实现可持续发展。

参考文献

1. 《2017年中国房地产市场报告》

2. 《项目融资与风险管理》（人民出版社）

3. 各地银行及金融机构发布的贷款政策文件

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）