租赁房屋融资限制|项目融资风险|权属不明确

在当前中国金融市场蓬勃发展的背景下，各类金融产品和融资方式层出不穷。在这些琳琅满目的融资工具中，有一类资产似乎始终处于边缘化状态——那就是租赁房屋。随着房地产市场的持续升温以及融资租赁行业的快速发展，许多人不禁要问：租赁房屋是否真的无法用于融资？这种现象背后又隐藏着哪些深层原因？从项目融资的角度出发，深入剖析租赁房屋在融资过程中面临的种种限制与挑战。

租赁房屋融资受限的成因分析

1. 法律制度的明确禁止

在中国现有法律体系中，明确规定禁止以租赁房屋作为抵押物用于融资。根据《中华人民共和国担保法》第34条规定："下列财产可以抵押：(四)依法有权处分的国有土地使用权；..."而对于房屋租赁权，并未被列入可抵押范围之内。在相关司法解释中也明确指出，融资租赁公司不得将承租人交付使用的租赁物作为其资产进行融资。这种法律上的明文禁止，构成了租赁房屋融资的道壁垒。

2. 权属关系的不清晰

与传统按揭贷款中的房产所有权不同，租赁房屋处于承租人与出租人之间的权利义务关系中。承租人仅拥有使用权而无处分权，出租人虽然保有所有权却丧失了使用权。这种"两权分离"的状态使得租赁房屋难以作为独立的融资标的。张三以月租金10,0元承租李四名下的A项目房产用于经营，由于张三并不拥有该房产的所有权，其无法将此房产作为抵押物向金融机构申请贷款。

3. 流动性与变现能力差

即便在某些非正式的融资渠道中，租赁房屋也可能面临流动性不足的问题。相比于传统的固定资产（如自有住宅），租赁资产缺乏二级市场交易场所，难以快速变现。这种低流动性的特征使得融资租赁机构对这类资产的风险偏好普遍偏低。统计数据显示，当前市场上以 rental properties为标的的金融产品占比不足3%，远低于传统房地产金融产品的市场份额。

租赁房屋融资限制|项目融资风险|权属不明确 图1

项目融资中的具体限制

1. 抵押融资的障碍

在传统的银行贷款业务中，借款人必须提供所有权证明文件（如房产证）作为抵押物。由于租赁房屋的所有权仍归属于出租人，承租人无法满足这一基本要求。即便某些机构尝试设计创新产品，但最终都会因法律风险过高而被迫终止。

2. 租赁权益的不稳定性

在"以租代购"等模式中，部分承租人会与出租人签订长期租赁合同，并约定一定的购买期权。这种安排往往因缺少相应的法律保障而面临履约风险。B项目的一位承租人在支付了首期租金后，因出租方突然出售房产而导致其权益受损的案例时有发生。

3. 风险控制难度大

金融机构在评估租赁房屋作为融资标的时，需要考虑多重风险因素：

租赁合同可能存在的提前终止风险；

出租人擅自提高租金的可能性；

承租人无力支付后续租金而导致的资产闲置风险。

租赁房屋融资限制|项目融资风险|权属不明确 图2

这些复杂因素使得融资租赁机构不得不投入更多资源进行风险测评与监控。

突破限制的探索路径

1. 开发创新的产品评估体系

部分融资租赁公司正在尝试建立专门针对租赁房屋的风险评估模型。C金融集团推出的"租赁资产价值指数"系统，通过分析宏观经济指标、区域租金水平和行业发展趋势等因素，为租赁房屋提供动态估值服务。

2. 探索新型融资模式

市场中涌现出一些创新性融资方案：

"售后返租"模式：即借款人出售房产后以租金形式分期回笼资金；

"收益权质押"：将未来若干年的租金收入作为质押担保；

这些模式虽然仍处于试点阶段，但已显示出一定的可行性。

3. 完善配套法律体系

行业专家建议，在确保风险可控的前提下，可以适当放宽对租赁房屋融资的限制：

赋予承租人更多的权益保障；

建立规范统一的租赁资产交易平台；

这些举措将有助于提升租赁资产的流动性和可接受度。

未来发展趋势与建议

随着房地产市场进入存量时代，租赁房屋在经济生活中的作用将更加凸显。预计会有更多创新融资工具涌现，并逐步形成成熟的租赁金融市场体系。就当前而言，金融机构应当：

加强对租赁市场的研究和数据分析，提升风险识别能力；

优化内部风控流程，建立专门的租赁金融事业部；

密切关注政策动向，积极参与相关法律法规的制定和完善。

在坚持法律合规的前提下，积极探索适合租赁房屋特点的融资渠道，将为我国金融市场的发展注入新的活力。只有突破现有制度障碍，构建完整的租赁金融生态圈，才能真正实现"房子是用来住的"这一根本目标。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）