房地产有价无市|银行贷款政策调整与市场应对策略

随着近年来中国房地产市场的持续波动，"房地产有价无市"这一现象引发了广泛关注。从项目融资的视角出发，深入分析当前房地产市场供需失衡的现状、银行信贷政策调整的原因及影响，并探讨在这一特殊环境下，银行是否应该继续发放房地产相关贷款的问题。

房地产市场现状与"有价无市"现象

"房地产有价无市"，指的是市场价格高企但成交量持续低迷的现象。从2013年至今，中国房地产市场经历了多轮调控，尤其是在三四线城市，库存过剩问题尤为突出。根据某商业银行客户经理的分析，2013年济南楼市虽然发展较好，但由于银行流动性收缩，很多已经批复的房贷未能及时发放。

这种现象反映了房地产市场供需结构发生了显着变化：

房地产有价无市|银行贷款政策调整与市场应对策略 图1

1. 需求端：居民购房意愿受高房价压制，叠加疫情影响，收入预期下降进一步削弱购买力。

2. 供给端：开发商在土地财政驱动下持续推盘，但去化速度明显放缓。

3. 金融环境：银行信贷政策收紧，按揭贷款审批标准提高，放款周期延长。

以某房地产开发公司为例（以下简称"A公司"），其2023年新开盘项目预售率不足60%，远低于预期。尽管该项目位于城市核心板块，且周边配套设施较为完善，但受市场整体环境影响，销售情况依然不理想。

银行信贷政策的调整逻辑与挑战

中国银行业在房地产领域的信贷投放呈现出明显的周期性特征。根据某商业银行的数据，2013年房贷业务曾出现大幅，但随后受到流动性收缩的影响，新增贷款规模大幅下降。

当前银行在房地产领域的信贷决策面临多重考量：

1. 资产质量风险：随着房地产市场的调整，烂尾楼项目和违约风险有所增加。

2. 资本充足率要求："三道红线"政策对房企融资的限制，间接影响了银行的风险敞口。

3. 政策导向变化：监管部门持续强调防范金融系统性风险，推动金融资源向实体经济倾斜。

在这一背景下，银行的信贷策略呈现以下趋势：

从"全面授信"转向"精准投放"，重点支持优质房企和刚需项目。

加强抵押物管理，提高首付比例和贷款成数。

房地产有价无市|银行贷款政策调整与市场应对策略 图2

优化贷后管理，强化对开发商资金链的监控。

房地产金融创新与应对策略

面对市场环境的变化，部分金融机构开始尝试房地产金融产品和服务模式的创新：

1. 供应链金融：针对上游材料供应商和下游装修企业，提供应收账款融资服务。这种方式既能缓解中小企业流动性压力，又能间接支持房地产项目的持续推进。

2. 资产证券化（ABS）：将优质的商业地产收益权打包发行ABS产品，盘活存量资产。产集团在2023年成功发行了一期商业物业ABS，募集规模达50亿元。

3. REITs试点推进：基础设施公募REITs的推广为房地产投资者提供了新的退出渠道，有助于优化资源配置。

从房企的角度来看，以下策略值得借鉴：

多元化融资渠道：积极拓展非银行金融机构合作，如保险资金、产业基金等。

产品创新：开发适老化社区、装配式建筑等差异化产品，精准满足特定市场需求。

轻资产转型：通过品牌输出和管理服务输出，降低土地依赖度。

总体来看，"房地产有价无市"现象是中国经济结构转型和金融市场深化改革的必然结果。在这个过程中：

1. 银行不应盲目收紧信贷，而应主动调整业务策略，在防范风险的支持合理的购房需求。

2. 房地产企业需要加快转型升级步伐，探索新的发展模式。

3. 相关部门应在保持政策连续性的基础上，进一步优化调控措施，既要遏制金融风险的集聚，又要避免过度干预影响市场健康发展。

房地产市场的核心逻辑将从"量的扩张"转向"质的提升"。银行在参与房地产项目融资时，需要更加关注项目的现金流健康度、开发商的管理能力以及区域发展的可持续性。

对于"银行是否应该继续发放房地产贷款"这一问题，答案可能并不绝对。金融机构需要根据市场环境和客户需求，灵活调整信贷政策，既要防范系统性风险，又要支持实体经济发展。在项目融资实践中，银行应注重投贷联动，实现资金配置效率的最大化。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）