南海区农村集体经营性建设用地整备管理制度与项目融资创新实践

随着中国城市化进程的加速推进，土地资源的优化配置成为各级政府和相关部门的重要课题。作为改革开放前沿阵地的广东省佛山市南海区，在农村集体土地制度改革方面进行了 pioneer性探索，并逐步形成了具有地方特色的农村集体经营性建设用地整备管理制度（以下简称“整备制度”）。这一制度的核心在于通过土地确权、托管整合、前期开发等方式，将原本零散且难以直接入市的农村集体建设用地纳入市场化运营轨道，为乡村振兴和城乡融合发展提供了有力支撑。深入剖析南海区农村集体经营性建设用地整备管理制度的特点及其在项目融资领域的创新实践，并探讨其对区域经济和社会发展的深远影响。

南海区农村集体经营性建设用地整备管理制度概述

1. 制度定义与背景

农村集体经营性建设用地是指属于农村集体经济组织所有，用于从事工商业等经营活动的土地。长期以来，由于历史遗留、权属不清以及入市机制不健全等原因，这类土地的开发利用效率较低，难以形成有效的市场化配置。为这一困境，南海区政府于2016年出台《南海区农村集体经营性建设用地产业载体项目管理试行办法》等政策文件，标志着整备制度正式进入实施阶段。

南海区农村集体经营性建设用地整备管理制度与项目融资创新实践 图1

整备制度的核心是通过政府引导和市场机制相结合的方式，对存量农村集体经营性建设用地进行集中托管、统一开发和规范流转。具体而言，区政府设立专门的集体土地整备中心，负责对全区范围内符合条件的农村集体建设用地进行整合、前期整理开发，并通过招商平台实现公开入市流转。

2. 整备制度的主要特点

权属清晰化：通过土地确权登记，将农村集体建设用地的使用权明确到股份合作社等集体经济组织，解决长期以来“权责不一”的问题。

托管模式创新：引入“政府 平台公司 村集体”的三方合作机制，由整备中心统一托管土地资源，并委托专业机构进行前期开发和招商引资。

市场化运作：通过公开招标、拍卖等方式确定土地受让人，确保土地资源配置的公平性和高效性。

融资支持机制：允许已确权并完成整备的土地作为抵押物，用于后续开发建设和产业载体项目的融资需求。

整备制度与项目融资的结合

1. 融资模式创新

在项目的实施过程中，南海区探索了多种融资模式，既包括传统的银行贷款和政策性金融支持，也引入了一些创新型融资工具。

抵押融资：已完成整备的土地可作为抵押物，向金融机构申请开发贷款或项目贷款。

产业基金合作：引入市场化产业投资基金，通过“股权 债权”的方式为项目提供长期稳定的资金支持。

ABS（资产支持证券化）：将符合条件的集体建设用地及其开发项目打包成ABS产品，在资本市场公开发行融资。

2. 典型案例分析

以南海区某村集体经济组织为例，其拥有一宗面积约50亩的集体建设用地。经过土地确权并纳入整备中心托管后，该地块被成功招商引资，引入了一家从事高端制造业的企业。为满足项目建设的资金需求，该项目通过抵押融资和产业基金合作的方式获得了约1.2亿元的资金支持，项目预计总投资收益率达15%以上。

3. 融资风险防控

在项目融资过程中，南海区建立了多层次的风险防控体系：

项目评估机制：由第三方专业机构对拟开发项目进行可行性研究和风险评估，确保项目的经济可行性和可持续性。

抵押物价值保障：通过专业的土地评估机构确定抵押物的价值，并动态监测土地市场价格波动趋势，降低因市场波动引发的融资风险。

资金监管体系：设立专门的资金托管账户，对融资资金的使用进行全过程监控，确保资金用途合规。

整备制度的社会经济效益

1. 经济效益显着提升

通过整备制度的实施，南海区实现了土地资源的高效配置和价值提升。据统计，自2016年以来，全区共完成约3万亩农村集体建设用地的整备工作，累计吸引社会投资超50亿元，带动区域GDP超过10个百分点。

2. 社会效益显着增强

促进乡村振兴：通过土地整备和开发，村集体经济组织获得了稳定的收益来源，有效提升了农民收入水平。

改善城乡面貌：大量闲置或低效利用的土地被盘活，推动了城乡建设用地的集约化利用。

优化营商环境：通过市场化配置土地资源，为优质企业和项目落户南海提供了更好的条件。

南海区农村集体经营性建设用地整备管理制度与项目融资创新实践 图2

南海区农村集体经营性建设用地整备管理制度的成功实践，不仅为全国其他地区的类似改革提供了宝贵经验，也为项目融资领域的创新探索奠定了重要基础。随着政策的进一步完善和市场机制的不断成熟，这一制度将释放出更大的发展潜力，为实现乡村振兴和城乡融合发展注入更多活力。

（本文案例及数据均为虚构，仅用于说明性分析）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）