北京盛鑫鸿利企业管理有限公司商业住房贷款转住房公积金贷款：操作流程与注意事项

随着我国房地产市场调控政策的不断深化，住房公积金贷款因其低利率优势，逐渐成为许多购房者的首选。在实际购房过程中，部分购房者由于种种原因选择了商业住房贷款。针对这部分群体，各地住房公积金管理中心推出了“商转公”业务，即允许符合条件的借款人将商业住房贷款转为住房公积金属贷款。详细介绍该业务的操作流程、所需材料以及注意事项。

商转公直转贷款？

商转公直转是指已办理商业性个人住房贷款（以下简称“商贷”），且符合住房公积金贷款条件的借款人，通过顺位抵押或他房抵押，以公积金贷款冲还原商业住房贷款，将商贷转为住房公积金属贷款。在此过程中，若原商贷剩余本息超出公积金可贷金额的差额部分，需由借款人以自筹资金偿还。

需要注意的是，“商转公”业务并非所有城市均适用，具体能否办理还需当地住房公积金管理中心。以下将以某市为例，详细阐述该业务的操作流程及注意事项。

商转公直转贷款业务办理流程

1. 申请前准备工作

商业住房贷款转住房公积金贷款：操作流程与注意事项 图1

在正式提交申请之前，借款人需完成以下几个步骤：

商业住房贷款转住房公积金贷款：操作流程与注意事项 图2

查询贷款额度：通过住房公积金管理中心官网或线下服务窗口查询当前住房公积金属贷款可贷额度。需要注意的是，不同城市对公积金额度的计算可能存在差异，具体以当地政策为准。

评估房产价值：若选择顺位抵押，则需对原商贷购房进行估价，确保其市场价值符合公积金额度要求；若选择他房抵押，则需提供其他房产的所有权证明及评估报告。

2. 提交申请材料

借款人可通过线上或线下渠道提交以下材料：

身份证明文件：包括借款人及其配偶的身份证、户口簿、结婚证等。

原商贷相关资料：主要包括原商业住房贷款合同、借款借据、近12个月的还款明细（需加盖银行公章）以及贷款余额证明。

房产证明文件：若采用顺位抵押，则需提供所购房屋的不动产权证书；若采用他房抵押，则需提供其他抵押房产的所有权证明。

3. 受理与初审

受理窗口收到申请材料后，将对借款人提供的资料进行初步审查。审查内容包括：

材料完整性审核：确保所有文件齐备且符合要求。

信用状况评估：通过查询个人征信报告，了解借款人的还款能力和信用记录。

抵押物价值评估：对拟抵押房产的价值进行专业评估，确保其市场价值不低于贷款金额。

4. 审批与放款

材料初审通过后，住房公积金管理中心将对借款人资质及抵押方案进行终审。若审批通过，则需签订《住房公积金属贷款借款合同》及相关抵押协议，并完成抵押登记手续。住房公积金属贷款资金将直接划转至原商贷银行账户，用于偿还剩余贷款本金。

注意事项

1. 政策差异：由于各城市住房公积金管理中心的具体政策可能存在差异，建议在办理前详细当地部门或通过其官网查询最新规定。在某些城市，原商贷必须已经满一定期限才能申请“商转公”业务；部分城市对抵押房产的房龄、面积等可能有额外要求。

2. 贷款额度限制：住房公积金属贷款的额度通常低于商业住房贷款。在办理前需充分评估自身还贷能力，避免因公积金额度不足导致无法完成转贷。

3. 抵押选择：

顺位抵押：优点是无需额外准备抵押房产，但要求所购房屋具有较强变现能力；缺点是若未来出售该房产，则需优先偿还住房公积金属贷款。

他房抵押：优点是灵活性较高，借款人可选择其他符合条件的房产作为抵押物；缺点是需要额外提供抵押房产，可能会增加借款人的经济负担。

4. 还款计划调整：

转贷完成后，借款人应与住房公积?管理中心或委托银行重新制定还款计划。通常情况下，新的还款期限将根据公积金额度和剩余贷款本行调整，具体以实际签订的借款合同为准。

5. 政策风险：尽管“商转公”业务可以降低部分购房者的还贷压力，但仍需注意相关政策的变化，以免因政策调整而导致不必要的麻烦。在某些城市，若借款人未来计划再次申请住房公积金属贷款，可能会影响其二次申请资质。

案例分析

以某市一例成功办理“商转公”业务的借款人李某为例：

基本情况：李某于2018年通过商业住房贷款购买一套房产，贷款总额为20万元，期限30年。截至目前，该笔贷款已偿还本金50万元，剩余本息170万元。

申请流程：

1. 李某通过当地住房公积?管理中心官网查询到其公积金额度为80万元。

2. 李某决定采用顺位抵押办理转贷，并提供以下材料：身份证、结婚证、户口簿、原商贷合同及近12个月还款明细、房产不动产权证书等。

3. 经过初审和终审，李某的“商转公”申请获得批准。住房公积金属贷款80万元划转至原商贷银行账户，用于偿还剩余本息。

后续安排：

转贷完成后，李某按新的还款计划每月支付公积金属贷款本息。由于公积金额度较低，其月供较原商业住房贷款有所减少，具体以实际计算为准。

与建议

“商转公”业务为已办理商业住房贷款的购房者提供了一个降低融资成本的机会。通过将部分或全部商贷转为住房公积金属贷款，借款人可以享受更低的贷款利率，从而减轻月供负担和总利息支出。在实际操作过程中，仍需注意以下几点：

1. 充分了解政策：在办理前应详细查询当地住房公积金管理中心的具体规定，确保自己符合申请条件。

2. 合理评估风险：虽然转贷可以降低融资成本，但也可能面临抵押房产处置受限等问题。在选择抵押时务必要权衡利弊。

3. 做好长期规划：由于住房公积金属贷款通常有较长的还款期限，建议借款人根据自身收入状况和职业发展规划制定合理的还款方案，避免因短期经济压力影响未来生活品质。

“商转公”业务是一项值得探索的政策工具，但能否成功办理还需结合个人实际情况综合判断。希望本文的介绍能为广大购房者提供有益参考，帮助其更好地规划自己的住房融资方案。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）