北京中鼎经纬实业发展有限公司借款人的房子被抵押怎么办理房产证？一文详解法律与实务操作

在项目融资和企业贷款领域，抵押担保是金融机构为降低信贷风险、保障债权实现的重要手段之一。而借款人将名下房产作为抵押物，往往是此类融资交易中的常见安排。在实际操作中，许多借款人在完成抵押登记后会产生疑问：押记房产的“房产证”该如何处理？是否还能正常使用？从法律和实务角度详细解析相关问题，并为广大从业者提供专业指导。

抵押房产的概念与法律关系

在项目融资和企业贷款业务中，抵押房产通常指的是借款人或第三人以其合法拥有的房地产作为债务履行的担保。根据《中华人民共和国物权法》（现已废止）及其相关规定，抵押房产需办理抵押登记，未经登记不得对抗善意第三人。

需要注意的是，尽管抵押房产在法律上仍然属于原权利人所有，但其所有权受限于抵押权。

借款人的房子被抵押怎么办理房产证？一文详解法律与实务操作 图1

1. 抵押权人通常是金融机构或其他债权人，在借款人违约时有权依法处置抵押房产以实现债权；

2. 抵押人则是借款人或其关联方，需履行按时还款义务，否则可能面临房产被司法拍卖的风险。

抵押房产的房产证办理流程

在实务操作中，借款人的抵押房产需要经过严格的操作流程才能完成抵押登记。以下是相关步骤的关键点分析：

（一） 办理抵押登记前的准备工作

1. 法律尽职调查：

贷款机构需对拟用于抵押的房产进行合法性审查，确保其产权清晰、无查封冻结等情况。具体操作包括调取房产档案、查询法院被执行人信息等。

借款人的房子被抵押怎么办理房产证？一文详解法律与实务操作 图2

2. 确定抵押价值：

放贷方需要评估抵押房产的市场价值，并结合贷款金额与成数（如不超过70%）来确定抵押率。

（二） 抵押登记的具体流程

1. 提交申请资料：

借款人需提供身份证明文件；

房产所有权证书或不动产权证书；

房地产评估报告；

签订《抵押贷款合同》及《抵押登记授权委托书》。

2. 房地产交易与登记中心受理：

登记机构会对提交的材料进行形式审查，并要求填写相关表格，如《抵押登记申请表》等。需特别注意的是，在部分城市，借款人可能需要亲自到场办理，或提供经公证的委托手续。

3. 领取他项权证（如有）：

抵押登记完成后，登记机关会向贷款机构颁发他项权利证书，作为行使抵押权的凭证。

4. 更新房产档案状态：

登记完成后，抵押信息会在房产档案中标注，以示区别。

（三） 抵押房产的后续管理

1. 房产证的使用限制：

在抵押期间，借款人虽然仍持有房产证，但对房产的处分权受到严格限制。未经贷款机构书面同意，不得擅自出售、出租或再次抵押。

2. 提前还款与抵押注销：

若借款人在贷款期限届满前完成全部还贷义务，则可以申请办理抵押注销登记，恢复房产的完全所有权。

抵押房产的法律风险及防范

在项目融资和企业信贷实务中，围绕抵押房产的法律纠纷并不少见。以下为实践中需重点关注的风险点及应对策略：

（一） 权属争议风险

1. 虚假按揭风险：

在某些情况下，借款人为获取贷款而虚报收入、虚构交易背景，甚至以不存在的房产作为抵押物。为此，金融机构需加强尽职调查，并通过“总对总”系统核实抵押物的真实性。

2. 共有人擅自处分风险：

如果房产属于夫妻共有或家庭共有财产，借款人可能未经其他共有人同意即办理抵押登记。此情形下，贷款机构面临被主张无效的风险。在实务中需要求借款人提交完整的产权证明，并对共有人情况做充分了解。

（二） 抵押权实现风险

1. 处置难度：

在借款人违约时，金融机构需通过诉讼或仲裁途径申请拍卖抵押房产。由于房地产价值波动较大，司法拍卖程序漫长且存在流拍风险，这会造成债权回收效率低下。

2. 优先受偿权保障：

根据《中华人民共和国民法典》第403条的规定，“抵押权自登记时设立”，但在未经登记的“隐形抵押”情况下，权利人可能无法获得最高优先受偿。及时办理抵押登记手续至关重要。

抵押房产的案例分析

为了更直观地理解实务中的操作规范，我们选取一个典型案例进行分析：

案情简介：某借款人以名下一套商住两用商品房作为抵押，向某银行申请个人经营性贷款50万元。双方签订《最高额抵押合同》，并依法办理了抵押登记手续。在放款后，借款人因经营不善出现逾期还款情况，贷款机构拟行使抵押权。

法律要点：

1. 抵押房产的优先受偿顺位需重点关注是否存在其他预告登记或已有抵押等情况。

2. 司法拍卖程序中，应当保障被执行人及其所扶养家属基本居住需求。

3. 拍卖所得价款在扣除各项费用后，应按顺序清偿抵押债权及其他优先权。

抵押房产的办理注意事项

在实务操作中，借款人及相关方需要注意以下事项：

1. 保留必要原始凭证：

如房产证原件、《抵押贷款合同》等文件，这些将是后续主张权利的重要证据。

2. 定期更新抵押信息：

若房产发生所有权变更（如继承、转让）或用益物权变动，需及时通知贷款机构并办理相应手续。

3. 关注政策变化：

各地在房地产管理方面的政策可能存在差异，特别是“限购”、“限贷”等调控政策出台时，借款人及放贷机构均应保持高度敏感。

与

抵押房产的办理与管理涉及法律、金融等多个专业领域，其复杂性要求相关主体必须具备较高的专业素养和风险意识。随着我国《民法典》及相关司法解释的不断完善，项目融资和企业贷款领域的抵押登记流程将更加规范透明。作为从业者，我们既要熟悉现行法律规定，又要紧跟监管政策的变化，以确保业务开展合法合规、风险可控。

希望本文能为业内同行在处理抵押房产相关实务问题时提供有价值的参考与启发！

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）