北京中鼎经纬实业发展有限公司公积金贷款|拆迁房能否出售及其价值评估

在中国的城市化进程中，拆迁现象频繁发生，许多居民因此获得了一定的经济补偿以及新的居住机会。在这个过程中，拆迁房作为一类特殊的房产形态，涉及到了多个方面的法律、金融和房地产问题。

重点探讨以下几个关键问题：拆迁房是否可以作为抵押物用于公积金贷款；如何评估这类房产的价值；以及相关交易过程中的融资策略。

拆迁房？

拆迁房，主要是指在城市规划或旧城改造过程中被政府征用后重新安置给居民的房产。这些房产通常有两种形式：一种是回迁房，另一种是货币补偿后购买的商品房。这类房产虽然解决了部分居民的居住问题，但在市场上流通时却面临一些特殊的问题。

从法律角度来看，拆迁房的主要特点包括：

公积金贷款|拆迁房能否出售及其价值评估 图1

土地性质复杂性：有些拆迁房可能是划拨用地，而非商业开发用地，这会影响其市场价值和流通能力。

权属限制：部分拆迁房在一定期限内可能无法上市交易，或者受到政府政策的限制。

设施不完善：许多回迁房在建设和配套上可能存在不足，影响其市场竞争力。

公积金贷款的基本要求

住房公积金贷款是中国特有的一种政策性融资手段，主要面向缴存公积金的职工。其用途主要是为了帮助个人解决自住住房和改善居住条件。

根据《住房公积金管理条例》，公积金贷款的主要特点是：

低利率：相比商业贷款，公积金贷款的利率更低。

政策性：贷款额度、期限等都受到政策的严格限制。

专款专用：资金必须用於指定用途，不得挪作他用。

拆迁房能否用于公积金贷款

基于上述基本要求，我们可以分析拆迁房是否符合公积金贷款的基本条件：

资质审查

借款人需要提供稳定的收入证明和良好的信用记录。

抵押物评估

拆迁房作为抵押物是否合规，主要看其产权状况。如果产权清晰且不受限售期的影响，是可以用於贷款抵押的。

贷款额度

公积金贷款的额度一般基於房产价值和缴存金额来确定，相比普通商品房来说，拆迁房的评估值可能较低，导致可贷资金相应减少。

拆迁房的价值评估

对拆迁房进行价值评估时需要考虑以下几个方面：

1. 房产实体状况

建筑年限和维护情况

配套设施的完善性

使用权限制（如有无限售期）

2. 区域位置分析

所在城市或区域的发展潜力

相邻房产的市场价格

3. 市场需求

拆迁房在当地市场上的接受度

竞争状况及供求关系

操作流程示例

以沈阳市为例，假设张某因城市改造获得一套拆迁安置房，希望用此房申请公积金贷款。

资料准备：收集身份证、婚烟状况证明、收入证明等。

产权登记：到当地房管局办理产权登记手续。

评估价值：委托专业机构对该房产进行市场价值评估。

贷款申请：向沈阳住房公积分管理中心提交贷款申请。

审批与放款：等待银行政审核，审批通过後签署借贷合同并办理抵押登记手续，最终完成资金划付。

相关风险提示

1. 法律风险： 拆迁房可能涉及产权不清晰或限售期等问题，影响贷款的合法性和安全性。

2. 市场风险： 房地产 market 的波动可能导致抵押物价值下跌，增加贷方的风险 exposure。

3. 操作风险： 在实际交易中可能存在资料造假、抵押登记拖延等操作问题。

优化建议

1. 建议借款人选择信誉良好的贷款机构，避免因小失大。

2. 在办理贷款手续前，仔细阅读并理解相关法律文档，必要时可谘询专业顾问。

公积金贷款|拆迁房能否出售及其价值评估 图2

3. 选择与自身经济能力相匹配的贷款方案，避免过度负债。

总而言之，拆迁房虽然在交易和贷款过程中存在一定限制，但只要借款人和贷方都做好充分的功课，其实并不是一道不可逾越的鸿沟。希望本文能为相关人士提供有益参考。

1. 《住房公积金管理条例》

2. 沈阳市住房和城乡建设局官网相关文件

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）