北京中鼎经纬实业发展有限公司正在还房贷还能继续贷款买房吗|北京地区购房再按揭政策解析

在当前中国房地产市场环境下，"正在还房贷能不能继续贷款买房"这一问题引发了广泛的关注和讨论。尤其是在一线城市如北京，由于房价较高、首付压力大以及购房需求旺盛，许多人在已经拥有按揭贷款的情况下产生了二次置业的需求。从项目融资的专业视角出发，详细分析在北京市行政区域内，购房者在已有房贷的前提下能否申请新的住房贷款，并探讨相关政策的执行标准和操作要点。

问题背景与现状

"有贷一族"是指已经在银行或其他金融机构获得个人住房按揭贷款的群体。随着经济水平提高和投资渠道有限，部分购房者希望通过二次置业来改善居住条件或进行资产配置。由于我国金融政策对房地产市场的严格调控，这一群体在申请新的按揭贷款时会面临一系列限制条件。

根据中国人民银行发布的《个人住房贷款管理办法》，借款人的主要收入来源必须用于偿还现有债务和新增贷款。这意味着银行在审批新的按揭贷款时，会对借款人的还款能力进行严格评估。受"房贷新政"影响，各商业银行普遍提高了首付比例，并对第二套及以上住房采取差别化信贷政策。

北京市作为首都，在房地产市场调控方面始终走在前列。目前，北京地区执行的购房贷款政策是：

正在还房贷还能继续贷款买房吗|北京地区购房再按揭政策解析 图1

1. 对于首次购房的家庭：

首套房首付比例最低20%

贷款利率按照基准利率执行

2. 对于已有按揭记录的家庭：

第二套房首付比例提高到40%以上

贷款利率在基准利率基础上上浮10 %

这些政策的实施，在一定程度上抑制了投资性购房需求，但也给改善型购房者带来了新的挑战。

项目融资视角下的分析

从项目融资的角度来看，个人再按揭贷款可以视为一种"资产支持的信用增强方案"。由于借款人的现有房产作为抵押品，其价值波动直接影响到银行的风险敞口。在审批过程中，银行需要重点评估以下因素：

1. 借款人还款能力

当前月均收入水平

已有贷款的月供支出

其他负债情况（如信用卡欠款、其他贷款等）

2. 财务状况稳定性

收入来源的多样性

职业稳定性分析

家庭财务储备情况

3. 担保能力评估

已有房产的市场价值评估

新购房产的预期增值空间

抵押率控制（通常不超过70%）

4. 信用记录审查

近期还款记录

信用卡使用状况

征信报告中的其他不良信息

银行还需要对新购置房产进行专业的价值评估，确保抵押品的价值能够覆盖贷款风险。这部分工作往往需要专业的房地产评估机构参与，形成第三方估值报告。

银行审批标准与实际操作

各商业银行在具体执行过程中，会根据总行的指导原则细化操作细则。以下是以北京市为例的部分典型做法：

1. 工商银行：

要求借款人提供过去两年完整的财务报表

月供压力测试比例不低于50%

对第二套及以上住房上浮利率达到20%以上

2. 建设银行：

实施"贷款年龄"限制，即借款人年龄 贷款期限不超过70岁

正在还房贷还能继续贷款买房吗|北京地区购房再按揭政策解析 图2

要求提供近6个月的工资流水证明

对已有房贷的还款记录进行重点审查

3. 招商银行：

推行差异化的首付比例政策，最高可达50%

强调借款人第二套住房的真实需求性评估

实施动态调整利率机制

这些具体操作说明表明，在北京市申请再按揭贷款的难度较大。除基本条件外，还需要借款人具备较强的财务实力和稳定的收入来源。

案例分析与风险提示

为更好理解这一政策的执行情况，我们可以参考以下两个典型案例：

案例一：

30岁的小王在北京工作，月均收入2万元。他目前有一套90平米的两居室，按揭贷款余额50万元，月供350元。近期小王看中了一处120平米的商品房，总价60万元，计划申请480万元的按揭贷款。

分析：

小王当前每月还贷占比为约17.5%，在可承受范围内。

因已有房贷记录，首付比例最低需40%（即240万元）。

银行将重点审查他的收入证明和财务稳定性。

案例二：

35岁的张先生 currently has a mortgage on a Beijing apartment worth 3 million RMB. He is looking to purchase a second property for investment purposes.

银行审批结果：由于张先生的月供压力测试不符合要求（月供占收入比重超过50%），贷款申请被拒。

这两个案例说明，能否获得再按揭贷款不仅取决于首付能力，还与个人财务状况和银行的风险偏好密切相关。借款人需要提前做好详细的财务规划，并预留一定的资金缓冲空间。

政策优化建议

鉴于目前北京市房地产市场形势，在保证金融安全的前提下，可以考虑以下政策调整方向：

1. 区分改善型需求和投资性需求

对真正有改善需求的借款人给予适当支持

加强对虚假购房行为的甄别机制

2. 完善风险评估体系

引入更科学的风险定价模型

建立动态评估机制，根据市场变化及时调整信贷策略

3. 优化客户服务流程

提供更加透明的贷款审批信息

开展针对性的金融知识普及教育

这些措施既能帮助合理需求落地，又能有效防范系统性金融风险。

总体来看，在北京地区已有房贷的前提下申请新按揭贷款是有可能的，但必须满足一系列严格的条件。借款人在做出决定前，应充分评估自身的财务承受能力和市场风险，并在专业机构的指导下制定合理计划。

在房地产金融领域，我们预计将看到更多创新型融资工具的应用，如消费贷与房抵贷的结合、资产证券化产品的推广等。这些新工具既能满足多样化的融资需求，又能提升金融机构的风险管理能力。

当然，这一切都建立在守法合规的基础之上。购房者和金融机构都将面临更加严格的监管要求，行业也将朝着更加规范和专业化的方向发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）