北京中鼎经纬实业发展有限公司客户不承认贷款|房产证办理疑难问题解析与解决路径

客户不承认贷款背景下的房产证办理困境

在项目融资领域，房地产作为重要抵押资产，在企业融资活动中扮演着关键角色。在实际操作中，可能会遇到一种特殊的法律困境——当借款人（通常是企业的实际控制人或法定代表人）否认曾签订贷款合同且承认相关债务时，如何处理其名下房产的过户和登记问题？这一问题不仅涉及复杂的法律关系，还可能对项目的正常推进带来重大阻碍。

通过具体案例分析，结合法律法规和实际操作经验，探讨在客户不承认贷款的情况下，如何妥善解决房产证办理难题，并提出可行的应对策略。文章主要面向项目融资从业者、法律人士及房地产相关专业人士，力图为类似问题提供借鉴和参考。

案例背景与问题分析

2024年7月，某商业银行分支机构接待了一位特殊的客户——张三先生，他是来办理房产过户继承业务的。经了解，该房产原所有权人为其已故的父亲（以下简称“被继承人”），而被继承人生前曾在银行办理过一笔公司经营贷款，并以该房产作为抵押。尽管贷款已于198年结清，但由于历史原因，贷款涂销手续未能完成，导致房产证上至今仍留有贷款抵押的登记记录。

客户不承认贷款|房产证办理疑难问题解析与解决路径 图1

更为复杂的是，客户张三对这笔贷款的真实性提出质疑，认为父亲生前从未签订过相关贷款合同。在银行方看来，该笔贷款确实存在于其业务系统中，并且贷款结清的相关凭证齐全。由于缺乏完整的纸质资料和签名确认，双方各执一词，导致房产过户难以推进。

问题本质与关键矛盾点

1. 双方信息不对称

客户张三否认贷款事实的核心矛盾在于：

被继承人遗留的书面材料中未能找到相关贷款合同；

银行提供的电子档案系统记录显示贷款已结清，但无纸质签名确认；

房产抵押登记仍在有效期内，与贷款结清状态存在冲突。

2. 法律责任认定

根据《中华人民共和国担保法》和《物权法》，房产抵押登记具有对抗第三人的法律效力。即便贷款合同本身存在问题或瑕疵，在抵押权未被正式涤除前，相关抵押登记仍会对房产过户产生限制性影响。

3. 办理路径受阻

房产继承过户涉及多个环节：

房地产评估：需确定房产市场价值；

继承公证：需确认继承人资格；

登记备案：需完成所有权变更手续。

这些步骤在抵押权未解决的情况下会受到不同程度的限制，影响后续交易的合法性。

解决路径与操作要点

1. 确认法律事实

针对客户对贷款真实性的质疑，银行和客户双方应当共同委托第三方公证机构，对以下事项进行核实：

检查被继承人的签名真实性；

确认贷款合同的签署时间及地点；

客户不承认贷款|房产证办理疑难问题解析与解决路径 图2

查明贷款资金的具体流向。

2. 启动法律程序

如果通过协商无法解决争议，银行可以考虑采取诉讼途径，向法院申请确认贷款事实的有效性，并要求涤除抵押登记。具体操作建议如下：

向法院提交完整的历史贷款档案作为佐证；

赋予抵押权人（即银行）在胜诉后强制涤除抵押的权利。

3. 完善内部流程

金融机构应当以此为鉴，建立健全相关风险控制体系：

规范贷款合同签署和保存流程；

建立完整的电子档案备份机制；

加强员工培训，确保抵押登记的及时性。

关键问题与对策建议

通过上述分析可见，在客户不承认贷款的情况下办理房产证过户，主要涉及以下几个关键环节：

1. 确认法律事实的真实性；

2. 启动必要的法律程序；

3. 完善内部管理流程。

金融机构在处理类似问题时，应当注意以下几点：

建立有效的沟通机制，及时与客户进行信息对称；

充分运用法律手段维护自身权益；

加强贷后管理，避免因历史遗留问题影响后续业务开展。

项目融资中的风险控制启示

从本案例中可以得出以下几点启示：

1. 融资机构应当高度重视贷款合同的完整性、真实性和合法性，建立完善的风险控制体系。

2. 在办理抵押登记时，必须确保程序合规，及时跟踪掌握抵押权状态。

3. 面对客户否认贷款事实的情况，应当采取"攻防兼备"的策略，在维护自身权益的寻求问题的最优解决方案。

在项目融资活动中，房地产作为重要抵押物，其法律地位和流转过程都关系到金融机构的资产安全。金融机构在追求业务的必须保持清醒的风险意识，避免因疏忽大意导致不必要的纠纷和损失。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）