北京中鼎经纬实业发展有限公司商业性房产不能贷款，为何仍需缴纳税费？

在当前的中国房地产市场中，商业地产作为一类特殊的资产类别，在经济发展和城市化进程巾扮演着重要角色。随着近年来房地产调控政策的不断收紧，许多商业地产项目面临着融资困难、税费高昂等问题。尤其是对于一些无法通过抵押贷款获得资金支持的商业性房产，投资者仍然需要面对各类繁杂的税务负担。这种现象引发了诸多疑问：既然商业性房产难以获得贷款支持，为何仍需缴纳相关税费？这些税费的具体构成与征收依据是什么？又该如何优化税负结构以提升项目的经济收益？从项目融资的角度出发，结合近年来商业地产领域的实践案例，对这一问题进行全面分析和探讨。

我们需要明确何为“商业性房产”。狭义上讲，商业性房产是指用于商业活动的建筑物，包括但不限于商场、酒店、写字楼等。这些类型的房地产在法律属性上仍属于不动产范畴，并且需要遵循与普通住宅相同的产权登记规则。在实际操作中，商业性房产往往因为其特殊的使用性质，在融资渠道和税务承担方面表现出显着差异。

从融资角度来看，商业性房产的贷款难度较高，主要原因包括:

商业性房产不能贷款，为何仍需缴纳税费？ 图1

资本结构要求高: 商业地产项目的初始投资通常较大，且回报周期较长，银行等金融机构在评估时更加谨慎。

抵押权实现复杂: 按揭贷款的核心是将未来可预期的现金流作为还款保障。针对商业地产设置抵押权时，由于其价值波动大、变现能力差，银行往往要求更高的首付比例和更严格的审查条件。

并不意味着商业性房产可以完全避开税务负担。根据中国税收法律法规，所有不动产都需要缴纳相关税费。这些税种主要包括:

契税: 作为买受人在取得土地使用权、房屋所有权时需缴纳的一种税费。

商业性房产不能贷款，为何仍需缴纳税费？ 图2

增值税及附加: 对商业地产销售收入征收的流转税，以及与之相关的教育费附加和地方教育附加。

房产税: 按照房产原值或租金收入计征的财产税。

从法律层面上讲，税收缴纳义务是基于不动产本身的属性，并不完全取决于其是否能够获得贷款。这意味着即使某一商业性房地产项目因故无法取得融资支持，其所有者仍然需要依法履行纳税义务。

为何会出现“不能贷款但必须缴税”的情况呢？这种现象背后有以下几个深层次原因:

1. 法律与经济属性分离: 税务缴纳是基于所有权归属的法律事实，而融资能力通常取决于项目的经济实力和市场前景。这两者之间在本质上存在一定的割裂。

2. 政策设计的理念差异: 相关税收政策更多是出于财政收入和社会公平的考虑，较少考虑到特定领域或经济主体的实际困难。

3. 金融与财税政策协调不足: 在实际操作中，往往存在“重金融支持、轻税负调节”的倾向，未能形成有效的协同机制。

为了更好地应对这种挑战，商业性房产的所有者和投资者可以从以下几个方面入手:

优化资本结构: 通过引入多元化的融资渠道（如私募基金、REITs等），合理控制负债水平，降低税务负担。

加强税务规划: 在合法合规的前提下，充分利用税收优惠政策，最大化税负抵减效果。

提升运营效率: 通过精简管理流程、提高出租率等方式，增加可分配收益，增强现金流稳定性。

针对商业地产领域的税收政策也亟待优化和完善。政府可以考虑:

1. 调整税率结构: 针对不同类型的商业地产项目，设置差异化的税率标准。

2. 完善抵扣机制: 减少不必要的附加税种，增加纳税人可享受的扣除项。

3. 加强政策协调性: 将财税政策与金融政策统筹考虑，建立联动机制。

在当前“房住不炒”的大背景下，商业地产的投资价值和开发模式正在发生深刻变化。投资者需要更加注重项目的长期收益和可持续发展能力，而不仅仅是依靠短期的金融杠杆效应。与此如何在无法获得贷款的情况下实现合规缴税并保持项目经济性，也将成为未来行业发展的关键课题。

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