北京中鼎经纬实业发展有限公司亲戚按揭房过户指南|按揭房转让流程解析

在当前房地产市场环境下， "买了亲戚家的按揭房" 的情况并不罕见。这种交易模式既有其特殊性，也有一定的复杂性。特别是在涉及到银行按揭贷款的情况下，如何完成房屋的合法过户，确保双方权益，是许多人在实际操作中面临的难题。从项目融资领域的专业视角出发，系统阐述“亲戚按揭房过户”的相关流程、注意事项以及可能涉及的金融创新解决方案。

“买了亲戚家的按揭房”是什么？

在实际交易中，“按揭房”通常是指通过银行贷款购买的商品住房。当卖方（即亲戚）未还清银行贷款时，房产证往往会被抵押在银行。这种情况下，买方若想完成房屋过户，需特别注意以下几点：

1. 按揭房的法律属性

亲戚按揭房过户指南|按揭房转让流程解析 图1

按揭购房的本质是：买方通过向银行申请贷款支付部分首付和分期还款，银行作为抵押权人，在借款人还清全部贷款之前，拥有该房产的他项权利。

2. 房屋过户的前提条件

房屋过户需满足两个基本前提：

卖方已结清银行按揭贷款并解除抵押

买方具备支付能力和购房资质

3. 特殊性分析

如果买方直接从亲戚处未结清按揭的房产，相当于“接手”一笔正在履行中的银行贷款。这种交易被称为“转按揭”。

按揭房过户的主要

1. 转按揭业务模式

（1）转按揭的概念

转按揭是指在二手房买卖中，将个人住房出售或转让给第三人而申请办理的贷款变更业务。具体包括以下几种情形：

变更借款人

变更共同借款人

变更抵押物

（2）操作流程

A. 卖方与买方签订房屋买卖合同，明确各自的权利义务。

B. 买方向银行申请贷款资质审核，确定能否接续原按揭贷款业务。

C. 若买方符合贷款条件，可直接将原贷款转至买方名下，完成“转按揭”。

D. 银行根据新借款人的资质调整贷款利率和还款计划。

2. 还贷解押模式

（1）流程说明

亲戚按揭房过户指南|按揭房转让流程解析 图2

A. 卖方需先结清银行的剩余贷款本息

B. 到房管局办理抵押权注销登记，解除房产抵押状态

C. 持房产证和其他必要材料到交易中心办理过户手续

（2）注意事项

结清贷款可能涉及较高的提前还款违约金

卖方需自行筹集资金完成还贷步骤

3. 混合模式 – 转按揭 其他融资

（1）操作方式

A. 买方通过商业贷款或公积金贷款支付部分购房款

B. 银行将原 loans 替换为新的贷款产品

按揭房过户涉及的金融创新

1. 消费贷补充模式

在实际操作中，若买方无法直接接续原按揭业务，可以通过以下方式完成交易：

使用个人信用贷款（简称“消贷”）支付部分首付

将剩余月供转为分期还款

2. 公积金贷款解决方案

一些城市允许买方在签订买卖合同后，自行申请住房公积金贷款。这种模式可以有效降低融资成本。

按揭房过户的注意事项

1. 税费问题

在按揭房产交易中，卖方仍需缴纳契税、增值税等税费。这些费用可能高于正常二手房交易。

2. 风险防范

（1）选择专业中介

确保交易过程中的法律合规性

避免“阴阳合同”等违法操作

（2）贷款审查重点

买方资质审核

还款能力评估

抵押物价值评估

3. 市场波动影响

房地产市场的周期性变化可能会影响按揭房的交易价格和贷款成数。建议在交易前充分做好市场调研。

与建议

“买了亲戚家的按揭房”这一特殊交易模式，既体现了亲友之间的信任和支持，也对双方提出了更高要求。为确保交易顺利完成，建议采取以下综合策略：

1. 专业团队介入

建议聘请专业律师和地产经纪人参与交易过程。

2. 灵活运用金融工具

利用商业贷款、公积金贷款等多元化融资渠道。

3. 充分信息沟通

卖方与买方需就贷款余额、还款计划、税费承担等关键问题达成一致。

4. 风险控制

建议在交易前进行详细的法律和财务尽调，确保双方权益不受损害。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）